Thứ nhất, việc tăng hệ số khung giá đất có thể làm tăng giao dịch trên thị trường ngầm. Cụ thể, khung giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Việc tăng khung giá đất trong bảng giá khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Để tránh nghĩa vụ tài chính, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Thứ hai, tăng khung giá đất sẽ tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản: Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Thứ ba, khung giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường. Trước hết là tác động tới phân khúc cao cấp, condotel… tiếp theo là giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng hiện nay.

HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định banh hành khung giá đất 5 năm 1 lần. Ảnh minh họa

Thứ tư, tác động đến môi trường đầu tư. Nếu khung giá đất có mức giá quá cao sẽ tác động đẩy giá thị trường lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI. 

Thứ năm, tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài sẽ lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” chuyển sang giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước. 

Trước những vấn đề trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" và giao quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" để đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. HoREA cũng kiến nghị giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, gồm giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2, tối đa 172,3 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2, tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Theo phương án này thành phố có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. 

Phương Uyên