Tuy nhiên, niềm vui “không tày gang” khi thị trường nhanh chóng rơi vào trầm lắng và giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư đã không thoát kịp và sập bẫy với những món nợ ngân hàng khổng lồ.

Chưa hoàn hồn sau “tai nạn” đó giờ đây thành phố với ngành dịch vụ đóng góp tới 83% GDP, trong đó chủ yếu phát triển nhờ du lịch đang phải đối mặt với một tình huống vô cùng khó khăn khi dịch bệnh Covid 19 tràn qua. Vậy thị trường bất động sản Đà Nẵng khi nào phục hồi?

Sốt ảo và cú tát trên trời

Từ giữa năm 2019 cho đến những ngày đầu năm 2020, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng chịu nhiều cú sốc khiến cho tình hình giao dịch rơi vào trầm lắng ở hầu hết các phân khúc khác nhau. Có rất nhiều lý do để gây nên tình trạng nêu trên, trong đó cơ bản nhất là thị trường cần phải tự điều chỉnh sau đợt “sốt ảo” ở phân khúc đất nền khi giá cả leo thang hàng ngày và đạt đỉnh điểm vào giữa tháng 3/2019. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án Cocobay đơn phương phá bỏ cam kết lợi nhuận làm cho phân khúc bất động sản Du lịch rơi vào ảm đạm. Đây là 2 phân khúc chủ yếu tại thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Tình hình trở nên khó khăn hơn, khi Nghị định 100/2019/NĐ-CP của Chính Phủ về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt có hiệu lực. Điều này làm cho khối ngành kinh doanh dịch vụ ăn uống, nhà hàng phải lao đao. Hàng loạt hàng quán, nhà hàng kinh doanh không hiệu quả phải đóng cửa, sang nhượng hoặc trả lại mặt bằng kinh doanh. Hiệu quả từ việc khai thác dòng tiền từ cho thuê mặt bằng kinh doanh suy giảm nghiêm trọng. Điều này đồng nghĩa với việc giá bất động sản cho thuê kinh doanh cũng sẽ giảm.

Cho đến khi xảy ra dịch bệnh Covid 19 như hiện nay, thì tình hình đã trở nên trầm trọng hơn bao giờ hết. Hàng loạt các Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ khách sạn, căn hộ du lịch, homestay,... rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng và đối mặt với thua lỗ, phá sản hàng loạt do không có khách lưu trú.

Số liệu thống kê về kết quả kinh tế xã hội năm 2019 từ Cục thống kê thành phố Đà Nẵng cho thấy: khối ngành Dịch vụ là khu vực đóng góp chủ yếu vào tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế thành phố với tỷ trọng đóng góp trên 83%. Một lần nữa cho thấy mức độ ảnh hưởng khủng khiếp của dịch bệnh lần này lên nền kinh tế của thành phố Đà Nẵng. Qua đó cho thấy một bức tranh kinh tế vĩ mô không mấy sáng sủa trong năm 2020.

Bất động sản đang giảm về giá trị thật

Trước những tác động tiêu cực dịch bệnh và những yếu tố bất lợi khác, phân khúc Bất động sản Thương mại, Du lịch bao gồm các sản phẩm căn hộ du lịch (Condotel), Biệt thự du lịch, Khách sạn, nhà hàng,... rơi vào trạng thái đóng băng gần như hoàn toàn. Ở phân khúc đất nền dự án, tại nhiều khu vực giá đã giảm đến 50% so với đỉnh điểm vào tháng 3/2019.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ đầu năm 2020 lại đây tốc độ giảm không nhiều như trước (ước chừng 5% - 7%) điều này xuất phát từ việc hạ tầng các dự án đã được đầu tư và hoàn thiện. Nhiều khu vực dự án đã có người dân đến xây nhà và sinh sống. Mặc khác, nguồn cung và quỹ đất nền có vị trí đẹp hiện nay tại Đà Nẵng đã gần như cạn kiệt.

 

 

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.

Một số trường hợp cá biệt, giảm giá sâu để bán, thu hồi vốn và cắt lỗ nên không đại diện cho thị trường. Tại khu vực Hòa Xuân, với đất nền có diện tích 100m2, mặt cắt đường 7,5m giá chào bán từ 2,2 tỷ/lô ; tương tự đường như vậy, tại khu Golden Hill có giá từ 1,6 tỷ/lô, có diện tích 125m2 tùy vị trí. Giao dịch cũng khá trầm lắng nhưng đây là phân khúc có nhiều giao dịch nhất.

Ở phân khúc nhà phố và đất nền trung tâm, giá giảm từ 10% đến 20% so với đỉnh điểm tháng 3/2019. Do dân cư đã được lấp đầy, giá cả đã tiệm cận với giá trị thật của sản phẩm. Đây cũng là phân khúc ít nhiều có giao dịch hiện nay.

Khi Bất động sản Đà Nẵng phục hồi?

Bất động sản Đà Nẵng đang chịu tác động tiêu cực từ nhiều phía. Tuy nhiên, trong đó yếu tố dịch bệnh có lẽ là yếu tố tác động hàng đầu hiện nay. Như vậy, bất động sản khi nào phục hồi tùy thuộc rất lớn vào thời điểm chấm dứt dịch bệnh tại Việt Nam và trên toàn cầu. Sau khi dịch bệnh Covid 19 được dập tắt, có thể dự đoán về sự phục hồi của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng như sau:

Phân khúc bất động sản phục vụ cho nhu cầu để ở (bao gồm nhà phố, đất nền,... phục vụ cho đối tượng có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở) sẽ phục hồi sớm nhất: Dịch bệnh gây ra nhiều khủng hoảng cho nhiều đối tượng khác nhau nhưng đây lại là cơ hội để đưa giá cả bất động sản về sát với khả năng chi trả của nhiều người dân có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở hơn. Các nhà đầu tư đang nắm giữ nguồn tài chính đủ mạnh cũng sẽ ưu tiên thu mua các sản phẩm này bởi vừa an toàn, vừa đảm bảo tính thanh khoản lại vừa dễ dàng có được lợi nhuận mong muốn.

Thị trường thứ cấp sẽ phục hồi trước thị trường sơ cấp: Phần lớn người mua trong giai đoạn hồi phục của thị trường là những người có nhu cầu ở, họ có khả năng chi trả vừa phải nên cần những sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,... để cư ngụ và dễ dàng thế chấp, vay vốn khi cần thiết. Đồng thời, các nhà phát triển dự án chắc chắn sẽ nghe ngóng và chờ đợi sự phục hồi của thị trường rồi mới mạnh dạn đầu tư, hoàn thiện sản phẩm và phân phối ra thị trường.

        Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.