NHNN khẳng định rằng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS), thậm chí vẫn còn dư địa khá lớn.

Bản tài liệu này tập trung phân tích tín dụng đối với đầu tư, kinh doanh BĐS hiện nay và định hướng chính sách trong thời gian tới.

Đã có đà phục hồi tốt

Theo NHNN, từ năm 2015, thị trường BĐS đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ, gồm cả chính sách tín dụng như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung, dài hạn, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS từ 250% xuống còn 150%.

Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393 nghìn tỷ đồng, như vậy tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, tức chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Ngoài ra, vốn tín dụng và đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Phần lớn các khoản tín dụng cho lĩnh vực BĐS có kỳ hạn trung, dài hạn.

Tài liệu của NHNN nêu quan điểm rằng, thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt. Và đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng, cũng như quản lý chặt chẽ thị trường BĐS.

Cùng với thực tế dư nợ trên, theo NHNN, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015.

Theo đó, tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, trong đó năm 2013 là 43,1% và năm 2014 là 45,4%) khiến tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.

Có thể thấy, việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn sẽ tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Ngoài việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Mới đây, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cũng có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.

NHNN khẳng định rằng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 không làm giảm
vốn tín dụng cho thị trường BĐS, thậm chí vẫn còn dư địa khá lớn

Tránh dồn cho BĐS

Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, nhất là vốn trung và dài hạn rất lớn, trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, thậm chí đối với hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, NHNN cho rằng, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn và hiệu quả kinh tế nhất, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn và hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho BĐS.

Có nghĩa, trách nhiệm của ngành ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực.

NHNN nhắc cũng đã nhắc lại giai đoạn khó khăn vừa qua. Cụ thể, chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay BĐS trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay BĐS.

Theo NHNN, một thị trường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh, cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương. Vậy nên, nó không thể phát triển bền vững, lành mạnh, nếu chỉ dựa chủ yếu vào vốn vay của ngân hàng.

Cần phải dựa từ nhiều phía, người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Nhất là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, không có vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS.

Trong những năm qua, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS chưa từng giảm, ngay cả giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường đóng băng. Theo đó, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đã tăng 14% trong năm 2012; 15,4% trong năm 2013; 19,3% trong  năm 2014 và 26% trong năm 2015.

NHNN cho biết, khi thị trường phục hồi, cần phải thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế và giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, cũng như giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.

Trong khi thực tế cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy, phía ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về BĐS, chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường này.

Sửa thông tư vẫn không làm giảm vốn

Tại bản tài liệu, NHNH khẳng định rằng, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 sẽ không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường BĐS.

Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, thì với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh), các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, trong đó bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn 40% theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR); Cụ thể, CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1%. Như vậy, với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.

Từ cơ sở tính toán đó, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư và kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, cũng như điều kiện vay vốn để đầu tư không.

NHNN khẳng định, vì vậy không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực BĐS.

Ai sợ sửa đổi Thông tư 36 nhất?

Câu trả lời gợi ý trong tài liệu trên chính là người đầu cơ BĐS và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém.

Đây cũng được xem là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường BĐS phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng BĐS, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.

Còn đối với người mua nhà để ở, người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ được Ngân hàng Nhà nước trấn an là không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36.

Theo tài liệu trên, NHNN xem xét và điều chỉnh một số quy định tại Thông tư số 36 được nêu rõ với mục đích nhằm phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro, bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, đồng thời tăng trưởng tín dụng hiệu quả và hỗ trợ cho các lĩnh vực, ngành, của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS hoạt động và phát triển bền vững, hiệu quả.

NHNN giải thích thêm, quy định mới về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS sẽ tạo động lực cho ngân hàng thương mại cấp tín dụng trung, dài hạn một cách sàng lọc, thận trọng hơn và lựa chọn cho vay đối với những khách hàng có rủi ro thấp, hiệu quả hoạt động tốt hơn.

Hiện Dự thảo sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 36 vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, thảo luận, đánh giá tác động và lấy ý kiến các đối tượng liên quan trong xã hội để hoàn thiện.

NHNN cho biết, chắc chắn sẽ xem xét một cách thận trọng đến nội dung thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo để giảm thiểu các rủi ro và tác động tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thị trường BĐS và các bên có liên quan.