Tuy nhiên, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không làm vì cho rằng, ngày 28/12/2015, cơ quan thi hành án ra văn bản thông báo yêu cầu ngừng giao dịch đối với nhà đất tôi đã mua nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bạn tôi với một người khác theo bản án sơ thẩm vào ngày 16/12/2015 mặc dù trong bản án đó không đề cập gì tới việc xử lý tài sản mà tôi đã mua.

Về vấn đề trên, pháp luật quy định như thế nào, tiền tôi mua liệu có mất trắng khi cơ quan thi hành án kê biên nhà để bán trả nợ cho người kiện bạn tôi? Giao dịch giữa tôi và bạn hoàn toàn ngay tình nếu bị mất tiền ai sẽ chịu trách nhiệm?

Kê biên nhà để trả nợ thực hiện theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới chúng tôi. Vấn đề này chuyên gia tư vấn luật đưa ra câu trả lời như sau:

Điểm c, Khoản 1, Điều 118, Luật Nhà ở 2014 quy định, một trong các điều kiện để nhà ở được tham gia các giao dịch dân sự, trong đó có mua bán nhà ở là không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc không bị kê biên để thi hành án. Quy định này cho thấy trước thời điểm bị kê biên để thi hành án, nhà ở vẫn được quyền mua bán nếu đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo luật định.

Trước đó, theo Khoản 5, Điều 93, Luật nhà ở 2005, quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển cho bên mua tính từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Hiện tại, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp của bạn là tính từ thời điểm bên mua đã trả đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Có thể thấy, khi hợp đồng công chứng mua bán nhà ở đã được làm xong, bạn đã thanh toán đủ tiền và đã nhận nhà thì nhà ở thuộc quyền sở hữu của bạn. Vì thế, về nguyên tắc bạn không nợ ai cũng không có nghĩa vụ trả nợ theo bản án nào, tài sản hợp pháp đó của bạn không thể bị kê biên nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho người khác mà bạn không có trách nhiệm cần phải thực hiện thay họ.

Song, cơ quan thi hành án có thể đã làm theo tinh thần của khoản 1, Điều 6, Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC. Cụ thể, tính từ thời điểm có quyết định, bản án sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không dùng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản này vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu áp dụng theo quy định đó là không đúng, bởi vì theo khoản 1, Điều 24, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP thì kể từ thời điểm quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án tặng cho, chuyển đổi, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác mà không dùng khoản tiền thu được để thi hành án, tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án hoặc không còn tài sản khác thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Công văn số 3823/BTP-TCTHADS ban hành ngày 19/10/2015 có hướng dẫn, bắt đầu từ ngày 01/9/2015, cơ quan Thi hành án dân sự áp dụng Khoản 1, Điều 24, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP để xác định tài sản kê biên. Có thể thấy, tại thời điểm ngày 17/12/2015, bản án sơ thẩm trên đang trong thời hạn kháng cáo, chưa có hiệu lực thực hiện. Vì thế, theo quy định tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, xem như việc mua bán nhà ở của bạn đã được thực hiện trước khi bản án có hiệu lực nên sẽ không bị tiến hành kê biên.

Bên cạnh đó, theo chúng tôi, quy định tại Thông tư 14 và Nghị định 62 nêu trên là trái với tinh thần của pháp luật công chứng, nhà ở. Bởi vì, người mua tài sản làm thế nào để biết được người bán tài sản đang nợ ai, đang có nghĩa vụ trả nợ cho bản án nào? Công chứng viên thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng cũng hoàn toàn không biết được người bán tài sản đang nợ ai theo bản án, quyết định nào cả. Tài sản không bị hạn chế quyền chuyển nhượng, chưa bị kê biên thì họ phải được chuyển nhượng. Các văn bản này cũng chỉ là các quy định hướng dẫn về thi hành án song lại tước đi quyền tài sản của người khác trái với những văn bản luật điều chỉnh về quyền tài sản.

Trên cơ sở đó, bạn có thể đối chiếu lại trường hợp thực tế của mình, yêu cầu cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơ quan thi hành án xác định lại rõ nội dung vụ việc để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định của pháp luật.

Chúng tôi hy vọng rằng những tư vấn trên sẽ giúp bạn chọn được phương án thích hợp nhất để giải quyết các vướng mắc của mình. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì, bạn hãy gửi về cho chúng tôi.

Chuyên gia tư vấn luật Trần Thị Hậu
(Công ty Luật Hợp danh FDVN)