1. Trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận)”. Như vậy, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có sổ đỏ, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người nhận thừa kế đất phải có một trong các giấy tờ tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013, ví dụ: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất…

Có 2 trường hợp ngoại lệ người sử dụng đất không cần sổ đỏ mà vẫn được thực
hiện quyền chuyển nhượng. Ảnh minh họa: Internet 

2. Trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp tất cả người nhận thừa kế đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, chỉ có 2 trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ như nêu trên, còn lại việc chuyển nhượng bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều là vi phạm pháp luật. Lưu ý, theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (bao gồm trường hợp không có sổ đỏ) có thể bị phạt hành chính lên tới 40 triệu đồng (đối với tổ chức vi phạm) và 20 triệu đồng (đối với cá nhân vi phạm).

Linh Phương (TH)