Đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group đã chỉ ra 4 kiểu giao dịch bất động sản chứa nhiều rủi ro đang khá phổ biến trên thị trường.

Huy động vốn kiểu đa cấp

Chiêu huy động vốn này được thực hiện theo phương pháp Ponzi, là một hình thức đa cấp, lấy tiền của người này để trả cho người khác. Kiểu huy động này có 5 biểu hiện phổ biến. Thứ nhất là bước huy động vốn trái phép, mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc bằng mọi giá. 

Dấu hiệu thứ hai là chào bán dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định và tiến hành thu tiền theo tiến độ tự đặt ra. Dấu hiệu thứ ba là chủ đất mập mờ khi thực hiện các nghĩa vụ, không ra mặt mà ủy quyền cho đơn vị khác làm các thủ tục. Pháp luật quy định chủ đất không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh (chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư).

Dấu hiệu thứ tư là có một lượng lớn nhân viên bán đất dù chưa được phân quyền (ủy quyền sai luật). Dấu hiệu thứ năm là người mua nhà lần đầu (F1) dù mua phải bất động sản tồn tại rủi ro về mặt pháp lý nhưng vẫn bán cho người khác (người mua F2). Việc này hình thành một vòng tròn giao dịch đa cấp không có hàng rào pháp lý vững chắc.

Thực tế trên thị trường bất động sản, mô hình này đã được một số công ty vận hành và không ít nhà đầu tư đã bị sập bẫy, mất hết vốn liếng. Do đó, nhà đầu tư trước khi mua sản phẩm cần quan sát quy trình giao dịch mẫu hoặc yêu cầu bên bán tường thuật quy trình giao dịch. Bên cạnh đó, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cũng cần kiểm tra pháp lý các bước.

Một dự án tại Vũng Tàu thực hiện huy động vốn theo mô hình đa cấp
vừa bị cưỡng chế. Ảnh: Nguyễn Khoa

Đầu tư "lúa non"

"Bán lúa non" là tên gọi của chiêu buôn bán bất động sản khi quy hoạch, pháp lý chưa hoàn chỉnh. Khi chào bán nền đất, với những lời quảng cáo về giá trị bền lâu, lướt sóng dễ dàng, việc tiếp cận khách hàng của bên bán là không quá khó khăn. Người mua vẫn cố tin vào kịch bản màu hồng dù biết rõ tình trạng pháp lý của sản phẩm.

Tuy nhiên, kiểu đầu tư "lúa non" này có rất nhiều điểm tiêu cực. Đánh vào lòng tham của các nhà đầu tư, bên bán đã áp dụng một số thủ thuật như: thủ thuật bánh vẽ quy hoạch, bánh vẽ dự án, dự án "tựa bóng ông lớn" hay viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện. Trên thực tế có không ít hồ sơ bán đất giả con dấu. Người mua sẽ rất dễ bị đánh lừa nếu không hiểu về pháp luật, không nắm đủ thông tin và cách kiểm tra quy hoạch.

Lời khuyên đưa ra là nếu muốn tạo giá trị khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, tránh kỳ vọng vào những tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Mua một mảnh đất có sai sót về pháp lý cũng chính là nhà đầu tư đang mua rủi ro.

Chiêu mua bán cọc

"Cọc" là giao dịch mua bán diễn ra trước thời điểm công chứng (trước khi chuyển nhượng). Khi thị trường nóng sốt, có nhiều trường hợp một bất động sản nhưng có rất nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Việc quá dễ dàng khi tiến hành giao dịch "cọc" này đã tạo nên khe hở dẫn đến nhiều cú lừa khi mua bán hợp đồng đặt cọc. Nhiều người mua vì không hiểu rõ mua bán cọc là gì nên khi càng giao dịch, rủi ro càng được đẩy lên đến đỉnh điểm. Thực tế, có giá trị pháp lý cao nhất và an toàn nhất cho nhà đầu tư chỉ có hợp đồng mua bán.

Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định nào liên quan đến hợp đồng cọc. Đây là một thỏa thuận dân sự với hợp đồng, biên bản chủ yếu là thương lượng giữa bên bán và bên mua. Khi đó, bên mua phải làm theo "luật chơi" do bên bán vẽ ra. Trong hợp đồng cọc, các cam kết được đưa ra còn nửa vời, ngắn hạn nên bên mua rất dễ gặp phải rủi ro nếu không đủ kiến thức về pháp lý và không biết thẩm định.

Mua bất động sản không hình thành đơn vị ở

Bất động sản không hình thành đơn vị ở thường là những sản phẩm chưa có trong quy định của luật, được cam kết lợi nhuận cao, có sổ đỏ lâu dài, là những dự án được quảng bá là đạt chuẩn cao cấp như resort, villa biển, condotel...

Loại hình bất động sản này tồn tại 3 vấn đề chính. Đầu tiên là cam kết mang đến lợi nhuận khủng, có cả những cam kết bằng văn bản. Vấn đề thứ hai là thực hiện cam kết nửa vời. Vấn đề thứ ba là khi có vướng mắc, việc giải quyết còn lúng túng, cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý để giải quyết mâu thuẫn.

Vừa qua, thông tin một dự án condotel ở Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ đã cho thấy, khi mua bán condotel, nếu phát sinh tranh chấp, cơ sở để xử lý sẽ là thỏa thuận giữa 2 bên. Nhưng các cam kết thường chỉ căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên mà không bàn đến tính pháp lý của sản phẩm.

Hiện chưa thể khẳng định bất động sản không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư mang đến giá trị bền vững. Pháp lý của loại tài sản này vẫn chưa hoàn chỉnh, còn tồn tại nhiều lỗ hổng, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với bên mua.