Ông Phiệt cho rằng, một cơn sốt đất thường hình thành bởi hai yếu tố: thứ nhất là dòng tiền tích trữ trong dân dồi dào, trong khi các kênh sinh lời khác kém hấp dẫn hơn bất động sản. Các giao dịch thường chỉ diễn ra trong ngày với mức sinh lời rất cao khiến người dân, nhà đầu tư càng muốn nhảy vào buôn bán đất.

“Bên cạnh đó, thực tế xảy ra là đối tượng đầu tư để sinh lời nhiều hơn là để ở, định cư. Chính vì sự chênh nhau đó dẫn nên cơn sốt xảy ra như đã thấy. Một số đô thị lớn trên thế giới vẫn xảy ra các “cơn sốt”, thậm chí nóng rực như núi lửa, đó là tính một mặt của thị trường”, ông Phiệt nêu nguyên nhân thứ hai.

Tuy nhiên, đối với tình hình thị trường Đà Nẵng gần đây, ông Phiệt cho rằng, cơn sốt đất gần như không hình thành từ những yếu tố nêu trên mà nghiêng về sự thao túng của giới đầu cơ nhiều hơn. Điều này khiến giá trị của quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với giá trị thực vốn có của nó.

Sốt đất liên tục thiết lập tại Nẵng với sự tham gia chủ yếu của giới “đầu cơ”. Ảnh: LT

Ông Phiệt phân tích: “Giới đầu cơ có sẵn nguồn lực tài chính, sẵn sàng “mua” đứt luôn một dự án. Giá trị lúc đầu là đúng giá thị trường, nhưng ngay sau đó, bằng một chiến thuật bài bản, họ bắt đầu bán ra 1/10 số lượng sản phẩm, rồi sẵn sàng bỏ tiền để thu gom chính 1/10 sản phẩm đó với giá cao hơn 100% hoặc 150% giá trị lần bán ra đầu tiên.

“Nghe” được tin đất lên cao, thị trường bắt đầu nóng dần. Giới đầu cơ bắt đầu bán ra với các phân khúc nhỏ lẻ mà mặt bằng giá được giới “cò” con đã tạo lập ra ở giai đoạn một. Các cơn sốt theo chu kỳ “bán ra” của giới đầu cơ lần lượt xác lập các kỷ lục về giá. Giá sau cao hơn giá trước và bỏ xa giá trị thực ban đầu. Cứ như thế, trong quá trình đó đã thu về một mức lời đủ lớn để khuynh đảo thị trường”.

Tình trạng trên dẫn đến việc, người dân muốn có một quyền sử dụng đất sẽ sốt sắng “chạy theo” cơn sốt này, nhiều người thậm chí phải cầm cố tài sản để nhận một hoặc nhiều lô đất làm của “để dành” mà không biết họ đang mạo hiểm với chính mình.

Dưới sự thao túng của cò đất, nhiều lô đất tại Đà Nẵng có giá cao gấp 6-8 lần chỉ sau vài tháng

“Các cơn sốt dẫn người mua kế tiếp phải trả một phần giá trị cao hơn người mua trước, và chính họ lại mong chờ một mức sinh lời khi có người mua tiếp theo. Sự ham lợi sẽ dẫn kẻ cuối cùng đến bờ vực.

Chính vì vậy, người mua cần có những nhận định đúng về giá trị của lô đất. Ham lợi dẫn đến nhà nhà buôn đất, người người buôn đất thì hậu quả xảy ra với người cuối cùng trên ngọn sóng là có thực. Cơn sốt đi qua, người người trở về với thực trạng. Giá đất quá cao, người mua không có hoặc không chi trả nổi thì người cuối cùng phải "ôm đủ", ông Phiệt chia sẻ.