Cần cẩn trọng khi mua căn hộ tại dự án đã bị thế chấp ngân hàng

Trả lời:

Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.

Nhưng cũng Điều 147 cũng có quy định ràng buộc khác, cụ thể: "Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán hoặc cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, ngoại trừ trường hợp được bên bên mua, góp vốn, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Trường hợp người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp nhưng vẫn đồng ý mua dù chưa giải chấp sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Một là, khi thế chấp dự án, chủ đầu tư có thể đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng liên quan đến dự án, chung cư cho ngân hàng nên việc sang tên, chuyển nhượng cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian.

Hai là, nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi, nợ vay, đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), tức là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng từ dự án, chung cư đã thế chấp. Khi ấy, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi và có khả năng chỉ là mua nhà “trên giấy” bởi tài sản được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng. Đồng thời, người mua nhà chỉ có thể đòi quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền bồi thường thiệt hại… Tuy nhiên, sự việc đã rồi và vì chủ đầu tư không có khả năng thanh toán cho ngân hàng nên mới bị xử lý tài sản bảo đảm thì khả năng người mua nhà đòi lại được tiền mua nhà và yêu cầu bồi thường rất bất khả thi.

Ba là, việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ pháp lý phức tạp, chồng chéo, mà nếu không có tư vấn pháp lý sẽ rất khó hiểu rõ để dảm bảo quyền lợi của mình và sẽ tiềm ẩn rủi ro tranh chấp cao.

Vì vậy, nhằm tránh rủi ro và theo đúng quy định của pháp luật, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc có thế chấp dự án, ngôi nhà đang mua bán hay không, trong trường hợp có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Nếu người mua nhà vẫn quyết định mua nhà đang thế chấp mà không cần giải chấp thì phải tuyệt đối cẩn trọng, nên lựa chọn nhà đầu tư thật sự uy tín và có tiềm năng tài chính phù hợp.

Luật sư Kiều Anh Vũ
(Văn phòng Luật sư Lê Nguyễn)