Đầu năm 2013, trong lúc thị trường bất động sản (BĐS) đang ở đáy của cuộc khủng hoảng kéo dài từ giữa năm 2011 thì Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành, trong đó có một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và giải quyết nợ xấu.

Với mục tiêu đó, Nghị quyết đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý cho một số đối tượng được vay để thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhà thương mại. Khi văn bản này được ban hành, nhiều người mua nhà cũng như doanh nghiệp trên thị trường kỳ vọng nó sẽ trở thành biện pháp kích cầu hiệu quả, có thể giải quyết được hàng trăm nghìn tỷ đồng tồn kho BĐS và trở thành chiếc phanh để hãm đà lao dốc của giá nhà đất.

Theo đó, 70% ngân sách của gói hỗ trợ được dành cho những người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thuê mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2 và diện tích nhỏ hơn 70 m2. Thời hạn vay tối đa là 10 năm. Bên cạnh đó, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng thuộc diện vay ưu đãi với tối đa 30% còn lại của gói 30.000 tỷ đồng.

Trong thời gian đầu, việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng diễn ra khá ì ạch. Ảnh minh họa: NT

Chính thức được tung ta thị trường từ tháng 6/2013 với rất nhiều kỳ vọng từ phía cơ quan quản lý cũng như người dân, song gói tín dụng đã nhiều lần phải điều chỉnh từ đối tượng, điều kiện vay vốn, các thủ tục xác nhận cho đến lãi suất...

Về đối tượng cho vay, thời điểm mới được tung ra thị trường, chỉ hoạt động thuê, thuê mua của những người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang mới được vay vốn từ gói 30.000 tỷ đồng. Nhưng khái niệm thế nào là người có thu nhập thấp chưa được nêu rõ, đã làm cho chính quyền các địa phương đều khá dè dặt trong việc xác nhận cho những người có nhu cầu.

Vì vậy, người dân nhiều lần lên tiếng về việc gặp không ít khó khăn trong các thủ tục xác nhận diện tích nhà, tình trạng nhà ở, hộ khẩu từ phía chính quyền địa phương... Ngoài ra, do sợ giải ngân sai đối tượng nên nếu không có thủ tục này thì các ngân hàng cũng rất thận trọng khi xét duyệt hồ sơ. Do đó, sau khoảng 1 năm triển khai với tốc độ ì ạch thì đến giữa năm 2014, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 5%.

Khi ấy, Bộ Xây dựng đã nhiều lần gửi đề nghị tới các địa phương nhằm hỗ trợ đẩy nhanh một số khâu xác nhận và nhận định một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là đối tượng vay vốn còn quá hẹp. Nhằm tháo gỡ tình trạng đó, cơ quan này đã đề xuất Chính phủ mở rộng đối tượng cho vay tới người đầu tư nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và để bán cho người lao động, công nhân, học sinh, sinh viên… Những trường hợp khó khăn về nhà ở và có đất ở phù hợp với quy hoạch cũng được vay vốn ưu đãi để xây dựng.

Bên cạnh đó, thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình cũng được đề xuất kéo dài từ 10 năm lên 15 năm; bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần tham gia cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng thay vì chỉ có 4 ngân hàng như trước đây.

Nhờ một số điều chỉnh đó mà tốc độ giải ngân của các ngân hàng đã có tín hiệu khả quan hơn khi chỉ trong nửa cuối năm 2014, số lượng giải ngân đã đạt hơn gấp đôi cả một năm trước đó. Song, sau một năm rưỡi triển khai cũng mới chỉ đạt khoảng 12%, khoảng 4.000 tỷ đồng.

Là người đứng đầu ngành xây dựng - cơ quan được coi là tác giả của gói 30.000 tỷ đồng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã hơn một lần bị các đại biểu chất vấn gay gắt tại các kỳ họp Quốc hội về tốc độ giải ngân chậm chạp nêu trên.

Tại một phiên họp Thường vụ Quốc hội vào đầu năm 2014, một vị đại biểu từng đặt câu hỏi với người đứng đầu ngành xây dựng: “Tôi xin hỏi Bộ trưởng là gói 30.000 tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở đâu rồi, đề nghị trả lại cho Quốc hội và Chính phủ để bố trí làm việc khác. Cơ chế chính sách gì mà dân không vay được, doanh nghiệp cũng không tiếp cận được?"

Đấy là chưa kể trong quá trình vay vốn mua nhà từ gói tín dụng, không ít người cho rằng thủ tục quá nhiêu khê hoặc vẫn xảy ra hiện tượng các doanh nghiệp lách luật để trục lợi, dẫn đến việc ngân hàng giải ngân không đúng đối tượng. Thậm chí, có những chuyên gia từng tỏ ra rất bi quan khi nhận định chính sách này đã thất bại vì không tạo hào hứng được cho người mua nhà cũng như doanh nghiệp.

Trên thực tế, tốc độ giải ngân gói hỗ trợ chỉ thực sự được cải thiện từ giai đoạn giữa năm 2015. Đến cuối năm 2015i, gói hỗ trợ đạt con số cam kết cho vay khoảng 27.000 tỷ đồng.

Một đại diện của Ngân hàng Nhà nước khẳng định không thiếu vốn để cho vay, tuy nhiên cũng thừa nhận một trong những nguyên nhân của tình trạng giải ngân chậm là do sợ cho vay sai đối tượng nên rất cẩn trọng trong việc xét duyệt hồ sơ. Còn phía Bộ Xây dựng lại cho rằng, nguyên nhân chính khiến gói 30.000 tỷ khó triển khai là nguồn cung nhà ở xã hội chưa nhiều và quá trình xin thủ tục xác nhận hồ sơ tại chính quyền địa phương xác nhận, thu nhập... còn khá phức tạp.

Lãi suất của gói vay cũng gây nhiều tranh cãi và không ít lần phải điều chỉnh kể từ khi chính sách chính thức có hiệu lực. Ban đầu, lãi suất của các khoản vay này đến tay người dùng được cố định ở mức 6% một năm, đây là mức khá thấp vào thời điểm ban hành chính sách. Nhưng sau đó nhiều ý kiến lại cho rằng, trong trường hợp mặt bằng lãi suất giảm thì mức này không còn là ưu đãi nữa. Do đó, theo một số chuyên gia, nên điều chỉnh mức lãi suất theo năm, bằng một nửa lãi suất cho vay bình quân tại các ngân hàng thương mại.

Ý kiến này nhận được sự đồng thuận lớn, vì vậy sau khi Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh trần lãi suất huy động giảm xuống, cuối năm 2014, lãi suất gói vay cũng giảm xuống còn 5% một năm. Nhưng gần đây, theo một số chuyên gia và đại diện các hiệp hội, mức lãi suất này vẫn cao và đề xuất giảm xuống còn 3-4% kèm theo những chính sách không phải trả lãi gốc cho người mua nhà trong vài năm đầu.

Hiện tại, sau gần 3 năm triển khai gói tín dụng và khi chỉ còn hơn 2 tháng nữa là hết hạn giải ngân, đã có trên 29.000 cá nhân, hộ gia đình nằm trong diện được vay tiền từ gói hỗ trợ nói trên. Nhưng mới đây, nhiều khách hàng vay vốn theo chương trình này đang hoang mang khi nhận được thông báo rằng việc giải ngân nguồn vốn ưu đãi sẽ kết thúc vào ngày 1/6 tới đây. Những khoản tiền còn phải giải ngân sau thời điểm này (kể cả khi hợp đồng tín dụng đã ký, hoặc giải ngân một phần trước đó) cũng sẽ không còn được hưởng lãi suất ưu đãi.

Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), gói 30.000 tỷ đã "tiêu hết" 90% (tương đương 27.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, đây mới là con số cam kết giải ngân. Còn trên thực tế thì số tiền chi trả cho người vay và doanh nghiệp hiện mới khoảng 60% của gói 30.000 tỷ đồng. 40% còn lại, các khoảng tiền giải ngân sau 1/6 tới nhiều khả năng sẽ phải chịu lãi vay thương mại thông thường.