Chủ tịch HĐQT Công ty CP BĐS Big Land Võ Phi Nhật Huy đã có 5 năm đầu tư, kinh doanh và quản lý chuỗi BĐS cho thuê gồm nhà ở, căn hộ, văn phòng, khách sạn từ những thành phố lớn. Từ kinh nghiệm thực tế, ông Võ Phi Nhật Huy chia sẻ quy trình 9 bước để tiến hành một thương vụ kinh doanh nhà cho thuê thành công mà chính ông đã và đang áp dụng.

Ông Huy cho biết, nhà cho thuê có được chia thành hai mô hình kinh doanh khác nhau, đó là sở hữu - cho thuê và thuê - cho thuê lại. Tỷ suất sinh lợi nhuận của hai mô hình này khá chênh lệch. Nếu sở hữu - cho thuê đem đến lợi nhuận trung bình từ 5-10%/năm thì mô hình thuê - cho thuê lại cho bạn lợi nhuận từ 50-100%/năm. Song, bạn sẽ an toàn và tốn ít công sức hơn với mô hình sở hữu - cho thuê, trong khi thuê - cho thuê mang đến nhiều rủi ro, đòi hỏi cần phải có kiến thức, kỹ năng kinh doanh tốt hơn và bỏ ra nhiều công sức hơn. Quy trình 9 bước dưới đây sẽ áp dụng cho cả hai mô hình này.

Bước thứ nhất: Tìm kiếm một thương vụ phù hợp

Mọi người khi nghĩ tới việc kinh doanh nhà cho thuê, đa số đều tập trung vào việc đi tìm một BĐS để mua hoặc thuê rồi cho thuê lại nhưng quên mất một điều quan trọng là mong muốn thực sự của chính họ. Vấn đề đầu tiên bạn cần phải làm rõ được một số câu hỏi của chính mình như: Mô hình kinh doanh muốn gắn bó? Nguồn vốn bạn muốn đầu tư? Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng? Vị trí khu vực sẽ đầu tư? Hướng đi tương lai sau khi triển khai xong thương vụ?…

Khi đã trả lời đầy đủ các câu hỏi cho chính bản thân mình cũng như hình dung được rõ thứ mình muốn, việc tìm kiếm và gửi thông tin cho những kênh tìm kiếm như văn phòng môi giới, báo giấy, báo mạng… sẽ đem đến cho bạn các kết quả chính xác và hiệu quả tới bất ngờ.

Bước thứ hai: Huy động thêm vốn nhằm tận dụng sức mạnh của đòn bẩy

Những nhà đầu tư và kinh doanh BĐS thành công không bao giờ dùng hết toàn bộ tiền mặt của họ cho một thương vụ kinh doanh. Ngay cả tỷ phú BĐS Mỹ Donald Trump cũng chi ra 20% số vốn trong một thương vụ mặc dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Vì bản chất BĐS cho bạn một khả năng dùng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng. Song, khi dùng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý tới dòng tiền âm - khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho tổ chức tín dụng. Bạn hãy tính toán và lưu ý dòng vốn âm đó với dòng vốn dương từ việc cho thuê nhà để chọn lực mô hình kinh doanh cũng như khoản huy động phù hợp.

Đồng thời, bạn cũng có thể huy động vốn từ các cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư, chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ thích hợp.

Bước thứ ba: Đàm phán hiệu quả để đạt được các thoả thuận cùng thắng

Việc đàm phán rất quan trọng khi đi mua nhà, mua đất cho thuê hay cả thuê nhà cho thuê lại. BĐS là một tài sản lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giảm được một khoản tiền thuê nhà hàng tháng hay giá trên mỗi m2, nếu nhân với tổng thời gian thuê hay tổng diện tích thì đó là một con số khá lớn.

Đồng thời, nếu bạn chọn lựa mô hình thuê - cho thuê lại thì việc khai thác, hợp tác với chủ BĐS là một quá trình làm việc lâu dài cũng như có nhiều yếu tố tác động. Vì vậy, cần phải có các thoả thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng lợi: chủ nhà có được sự ổn định dài lâu và mức giá thuê tốt, người thuê cho thuê lại cũng được hưởng mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình thì việc hợp tác mới bền chặt và lâu dài.

Bước thứ tư: Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận cho ngôi nhà

Mỗi ngôi nhà đều có các phần không gian bị lãng phí mà nếu nhà kinh doanh biết tận dụng, khai thác thì có thể tạo ra các giá trị cho những người khách thuê khác hay tăng thêm lợi nhuận cho mình.

Khi thuê hay mua một căn nhà để cho thuê, bạn nên quan sát các góc không gian đó. Thường một ngôi nhà lớn có nhiều phòng cho thuê, khu vực bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng tới và vệ sinh. Thay vì để phần chung đó bị bừa bộn bởi “cha chung không ai khóc", bạn có thể cải tạo thành một căn phòng có bếp cho những khách hàng yêu thích việc nấu nướng. Đối với nhà kho trên sân thượng hay tầng gác xép áp mái, chỉ cần một chút khéo léo sẽ biến thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ với ánh trăng sáng vào buổi tối hoặc một penthouse thu nhỏ với những thảm cỏ, cây xanh được trang trí ở phần sân thượng trước phòng. Hãy nhìn vào các không gian bị lãng phí, bạn sẽ có một ngôi nhà cho thuê đặc biệt cùng với một khoản lợi nhuận tối ưu nhất.

Kinh doanh nhà cho thuê có thể tạo ra một nguồn tiền thụ động hàng trăm triệu đồng/tháng

Bước thứ năm: Tiếp thị đích - gửi đúng thông điệp đến khách hàng mục tiêu

Những người làm kinh doanh BĐS cho thuê thường gặp phải sai lầm phổ biến là học theo những nhân viên môi giới trên thị trường, tiếp thị BĐS với nội dung chung chung nhằm thu nhiều khách thuê với những nhu cầu khác nhau.

Tuy nhiên, bạn nên nhớ rằng, những nhà môi giới cần nhiều khách hàng bởi họ có nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Trong khi đó, bạn chỉ có đúng một sản phẩm cho thuê của mình nên đừng tốn thời gian tiếp các vị khách với nhu cầu không phù hợp. Bí kíp ở đây chính là dùng phương pháp tiếp thị đích: mô tả thật kỹ lưỡng những đặc điểm ngôi nhà cho thuê của mình, giá cả và những khoản phí cụ thể kèm theo các hình ảnh thật của BĐS đó. Sau đó đưa những thông tin này lên các kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như báo chí, trang rao vặt BĐS…

Vấn đề lớn nhất cần lưu ý là bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào hay dùng hình ảnh minh hoạ của BĐS khác bởi khi khách thuê đến xem nhà trực tiếp, họ cũng sẽ nhận ra điều này. Vì thế, bạn hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được các khách thuê mục tiêu - những khách mà ngôi nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thật của họ.

Bước thứ sáu: Cho thuê siêu tốc

Trong kinh doanh nhà cho thuê, “Thời gian là tiền bạc” là một câu nói hoàn toàn theo đúng nghĩa đen. Bởi mỗi giây, mỗi phút, mỗi giờ, mỗi ngày trôi qua không cho thuê được ngôi nhà của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Nếu làm mô hình thuê - cho thuê lại, tiền thuê bạn trả cho chủ nhà rồi mà bạn vẫn chưa cho thuê được phòng thì sẽ hiểu được cảm giác mất tiền từng ngày khủng khiếp ra sao.

Do đó, việc cho thuê nhà phải được thực hiện với tốc độ nhanh chóng và gấp rút. Để làm được điều đó, bạn cần có các bước chuẩn bị và cho thuê trước khi ngôi nhà được hoàn thành. Một phương pháp khác mà tôi đang dùng là tổ chức các cuộc đua cho những đội kinh doanh cùng cho thuê một ngôi nhà để tìm ra đội nhóm chiến thắng, đồng thời trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Nếu là một cá nhân làm mô hình này, bạn có thể áp dụng tương tự bằng cách gửi thông tin tới nhiều môi giới nhằm tạo ra sự cạnh tranh và cuộc đua cho thuê chính ngôi nhà của mình.

Bước thứ bảy: Quản lý và vận hành nhà cho thuê hiệu quả nhằm tối ưu chi phí

Để có thể thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, bạn hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị cũng như tạo thuận tiện cho khách hàng bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Lưu ý về việc đóng các khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không để xảy ra tình trạng cắt nước - cắt điện làm một số lượng lớn khách hàng phẫn nộ và giữ uy tín với chủ nhà trong việc thanh toán tiền thuê cho họ. Nếu có trục trặc hoặc phát sinh gì liên quan tới khoản tiền phải trả cho chủ nhà, bạn hãy thông báo cho họ trước và có các văn bản xác thực đi kèm.

Vấn đề đăng ký tạm trú tạm vắng, trang bị phòng cháy chữa cháy và những giấy phép cần thiết cho ngôi nhà cho thuê cũng được quan tâm để tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự hướng dẫn, tư vấn cụ thể của công an khu vực đang quản lý ngôi nhà cho thuê của bạn.

Ngoài ra, hãy bảo trì và sữa chữa BĐS trước khi hư hỏng xảy ra, đừng đợi tới khi có chuyện mới xử lý. Bởi vì, tới lúc đó bạn đã chịu các thiệt hại nặng nề và những khoản kinh phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.

Bước thứ tám: Chăm sóc khách thuê để giữ lại các vị khách tốt

Một trong các yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho ngôi nhà của bạn là quan tâm và hỗ trợ khách thuê nhiệt tình. Đồng thời, bạn hãy tập trung cho các khách tốt và hạn chế dần những vị khách thuê xấu.

Trong một ngôi nhà, các khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Nếu như bạn không loại được các khách thuê xấu và giữ được những khách tốt ở lại thì những khách thuê xấu khác sẽ kéo tới lấp đầy ngôi nhà của bạn. Như vậy, bạn sẽ có các trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như: mất trật tự, mất vệ sinh, trễ nải đóng tiền và phá hoại tài sản…

Bước thứ chín: Xây dựng hệ thống kinh doanh tự động

Việc cho thuê từng không gian nhỏ hay thuê một nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từng phòng… sẽ tốn rất nhiều công sức, thời gian và sự quan tâm của bạn trừ khi bạn cho thuê toàn bộ một BĐS.

Bạn hãy thử tưởng tượng khi có một ngôi nhà với 20 căn phòng cho thuê và đã có 40 khách hàng đang ở trong căn nhà đó với 40 vấn đề và nhu cầu khác nhau có thể xảy ra mỗi tháng. Việc hỗ trợ cho các khách hàng cũng là vấn đề đòi hỏi khá nhiều thời gian. Vậy làm sao để chúng tôi có thể kinh doanh, quản lý hàng nghìn căn phòng từ Bắc - Trung - Nam cùng với hàng nghìn khách hàng như thế. Điều khác biệt chính là chúng tôi đã xây dựng được một hệ thống kinh doanh tự động.

Để thực hiện được việc này, tôi đã phải chia nhỏ 9 bước kinh doanh này cho 9 bộ phận khác nhau trong tổ chức rồi kết nối họ lại với nhau. Tạo ra cho họ các quy trình làm việc độc lập, chủ động mà không cần có sự can thiệp của tôi, giúp tôi có thể tiếp tục phát triển mô hình kinh doanh nhà cho thuê tại các tỉnh thành khác nhau, trong khi mọi thứ tại Tp.HCM vẫn chạy tốt. Đây là sức mạnh của một hệ thống kinh doanh tự động, cho bạn sự tự do thực sự. Song, để xây dựng một hệ thống như thế không hề đơn giản, đòi hỏi thời gian cũng như nhiều bài học kinh nghiệm xương máu.