Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đồng xuất bản khuyến cáo dành cho giới đầu tư khi mua nhà trên giấy. Các chuyên gia này nêu ra 7 cách thực hành có thể giúp nhà đầu tư, khách hàng bảo toàn tiền tỷ khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Thận trọng khi xem nhà mẫu

Hiếm chủ đầu tư nào đưa nhà mẫu vào hợp đồng (hoặc phần phụ lục) để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao, dù người mua đều ngầm hiểu căn nhà tương lai sẽ giống phiên bản mẫu. Đây là một kẽ hở. Việc đưa nhà mẫu vào hợp đồng là thật sự cần thiết bởi nhà mẫu là thông tin dẫn lối để khách hàng ra quyết định về việc mua sản phẩm nhưng rất ít chủ đầu tư thực hiện việc này.

Song song đó, sự chênh lệch giữa thông tin nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao thường là cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt... Trên thực tế, thỏa thuận chung chung sẽ khó có thể bảo vệ quyền lợi của bên mua sau này. Do đó, khi mua nhà trên giấy, thận trọng khi xem nhà mẫu, tránh đưa ra quyết định vội vàng tại thời điểm này sẽ giảm thiểu được phần nào rủi ro cho nhà đầu tư.

Đủ điều kiện mở bán mới mua

Dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán chưa, là một câu hỏi quan trọng trước khi xuống tiền mua nhà trên giấy. Việc kinh doanh bất động sản đang xây dựng chỉ được xem là hợp pháp khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc. Nhà đầu tư có thể yêu cầu được giải thích cụ thể và xem các giấy tờ pháp lý kèm theo như: hồ sơ dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng... Cách làm này có thể giảm thiểu nguy cơ tiền mất tật mang do mua phải dự án sai phép, chưa được cấp phép, thậm chí là dự án ma (không có thật).

Một chung cư tại TP.HCM từng bị ngân hàng dọa siết nợ đầu năm 2019

Ngân hàng bảo lãnh dự án đến đâu

Theo quy định hiện hành của Luật Kinh doanh Bất động sản, một trong những điều kiện cần và đủ khi bán nhà trên giấy là dự án phải có bảo lãnh ngân hàng. Điều này có nghĩa là tổ chức tín dụng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trách nhiệm của ngân hàng phát sinh khi bên mua nhà có khiếu nại và chủ đầu tư không giải quyết (đồng nghĩa là không thể thanh toán).

Song điểm đáng quan ngại là khách hàng thường không biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư. Doanh nghiệp có nhiều cách thức để nhận được bảo lãnh từ ngân hàng cho dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp quy mô dòng vốn lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. Do vậy, khách hàng cần yêu cầu bên bán nhà giải trình cụ thể về việc ngân hàng bảo lãnh như thế nào, để bảo vệ quyền lợi một khi dự án xảy ra sự cố.

Nếu thế chấp phải giải chấp

Doanh nghiệp có thể thế chấp dự án để vay vốn đầu tư nhưng phải hoàn tất việc giải chấp thì mới được ký kết hợp đồng mua bán. Khách hàng, nhà đầu tư cần tìm hiểu dự án đang được thế chấp tại ngân hàng nào, tài sản thế chấp gồm những gì, thời hạn thế chấp bao lâu và việc giải chấp có khả thi không. Kỹ lưỡng hơn, có thể yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản chứng minh chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp. Cách làm này rất cần thiết vì có thể giúp người mua tránh kịch bản dự án bị ngân hàng siết nợ đã từng xảy ra trong những năm gần đây.

Quyền đàm phán hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Do đó khái niệm hợp đồng mẫu đúng chuẩn có thể chỉ là cái cớ nhân viên kinh doanh đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Do đó, khách hàng, nhà đầu tư mua nhà trên giấy hãy mạnh dạn đàm phán các điều khoản trong hợp đồng nếu cảm thấy không hài lòng hay bất hợp lý. Lưu ý rằng kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đồng theo các quy định của pháp luật và đạt sự đồng thuận giữa các bên.

Chỉ thanh toán đúng quy định

Luật quy định khách hàng chỉ thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng khi mua nhà hình thành trong tương lai. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà. Hầu như các tranh chấp, sai phạm thường diễn ra khi khách hàng đã bị yêu cầu thanh toán 95-100% trước khi bàn giao nhà. Do đó, lưu ý về điều khoản thanh toán là một trong những cách "tự vệ" người mua nhà trên giấy không nên bỏ qua.

Đòi quyền lợi khi bị chậm bàn giao nhà

Việc bàn giao nhà đúng thời hạn là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Doanh nghiệp cũng phải thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua. Khi chậm bàn giao nhà, nhiều chủ đầu tư né trách nhiệm bằng viện cớ chậm giao vì lý do khách quan.

Tuy nhiên, hợp đồng có điều khoản rất cụ thể về việc chậm giao nhà. Do đó, trước khi mua nhà khách hàng cần lưu ý điều khoản chậm bàn giao và khi sự cố xảy ra phải lập tức yêu cầu bồi thường. Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, rút vốn không triển khai dự án hoặc có dấu hiệu bỏ trốn, bên mua có quyền khởi kiện để yêu cầu quyền lợi và tố cáo kịp thời với cơ quan chức năng.

Vũ Lê
(Theo Vnexpress)