Nhiều chuyên gia nhận định, cần phải thị trường hóa hoạt động phát triển nhà ở xã hội để cung đáp ứng được cầu. Trước những khó khăn của thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với triển khai Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội. Những chính sách này được Chính phủ cụ thể hóa trong Nghị quyết 02/2013 và Nghị quyết 61/2014.

Mặc dù còn một số hạn chế song có thể nói, chính sách nhà ở xã hội đã giải quyết được một số vấn đề và góp phần phục hồi thị trường nhà đất. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy đánh giá, sức lan tỏa từ phân khúc nhà ở xã hội đã khắc phục được tình trạng lệch pha cung - cầu.

Trên thực tế, chính sách nhà ở xã hội đang được thực hiện khá hiệu quả tại Hà Nội, Bình Dương và một số địa phương khác song dường như vẫn chưa có chuyển biến nhiều tại Tp.HCM.

Số liệu thống kê cho thấy, Tp.HCM có khoảng 12 triệu dân nhưng con số này trên thực tế có thể lên tới 16 triệu dân, trong đó phần lớn là người dân nhập cư. Vì thế, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở thu nhập thấp tại Tp.HCM là rất cấp thiết.

Song, tại Tp.HCM, các doanh nghiệp lại không mấy mặn mà với việc đầu tư nhà ở xã hội vì tỷ suất lợi nhuận thấp, trong khi đó lại bị cạnh tranh mạnh từ phân khúc nhà ở thương mại giá thấp (diện tích 40-60m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2). Đặc biệt là khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được áp dụng cho phân khúc này, gần như nhà ở xã hội mất hẳn đi ưu thế.

Bình Dương là một trong các địa phương triển khai tốt chính sách phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Lê Toàn

Ngoài ra, Tp.HCM còn xuất hiện phân khúc căn hộ thuê mua trong thời hạn 49 năm với mức giá khoảng 400 triệu đồng/căn hộ diện tích 36m2 như mô hình của Công ty Lê Thành. Đây cũng dự báo sẽ trở thành đối thủ cạnh tranh mạnh với nhà ở xã hội.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) Nguyễn Đăng Sơn cho rằng, tại các nước phát triển, nhà cho thuê thường chiếm khoảng hơn 40%, tương đương với nhà sở hữu. Còn Việt Nam chưa có thói quen thuê nhà để ở, dù rất nghèo nhưng ai cũng muốn sở hữu căn nhà riêng. Với xu hướng này, quỹ đất đô thị sẽ không thể nào đáp ứng được. Do đó, bên cạnh cơ chế hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà cũng cần chuyển sang cơ chế thuê nhà.

Song, nếu xây căn hộ cho thuê với mức giá từ 4-5 triệu đồng/tháng lại khó cạnh tranh với loại hình nhà thuê mua như của Lê Thành và phân khúc này cũng không khả thi khi khung pháp lý chưa có.

Mô hình nhà lưu trú cho công nhân tại Tp.HCM cũng thất bại khi một số doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu lưu trú nhưng công nhân không vào ở. Nguyên nhân là do các khu nhà này thiếu sự kết nối với hạ tầng xung quanh và thiếu tiện ích.

Vì vậy, đối với đô thị đặc thù như Tp.HCM, theo nhiều ý kiến đề xuất, thay vì nhà ở xã hội được hưởng cơ chế chính sách như hiện nay nên phát triển theo cơ chế thị trường.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng kiến nghị, cần thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội dựa theo cơ chế thị trường và Nhà nước tập trung hỗ trợ trực tiếp cho khách hàng. Doanh nghiệp đầu tư dự án như nhà ở thương mại song phải dành tỷ lệ từ 20-50% tùy từng dự án theo quy hoạch để phát triển nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, toàn bộ khoản thu được, Nhà nước cần đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp, quỹ phát triển nhà tổ chức cho vay hoặc bù lỗ lãi suất cho các ngân hàng thương mại…

Nếu như đầu tư nhà ở xã hội theo thị trường thì Nhà nước sẽ không miễn giảm bất kể khoản thu nào, các doanh nghiệp cũng không bị khống chế lợi nhuận. Số tiền miễn giảm theo quy định pháp luật được trích nộp lại cho quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, nếu làm theo cách này sẽ giảm bớt thủ tục, tránh được cơ chế xin - cho, gian lận khi mua nhà ở xã hội bởi trên thực tế, người mua vẫn có thể “lách luật” bằng giấy viết tay hoặc cho mượn nhà ở tạm, đổi nhà...