Vướng đủ đường

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, cho biết công ty của bà đang triển khai 9 dự án nhưng có đến 8 dự án bị ngưng trệ do thủ tục. Có thủ tục doanh nghiệp gửi công văn hỏi Sở Quy hoạch - Kiến trúc và chờ đợi 4-5 tháng vẫn chưa có văn bản trả lời.

Có dự án đất đã chuyển toàn bộ sang đất ở nhưng bị vướng các thủ tục hành chính, cơ quan chức năng đùn đẩy trách nhiệm nên cũng không thể triển khai được. Theo bà Loan, quy định phải có “100% đất ở” mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NOTM) đang là vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường BĐS hiện nay.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện có 170 dự án đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư nhưng vẫn không thể triển khai được do sự bất nhất trong các quy định pháp luật. Trong đó 44 dự án có quyền sử dụng đất ở, tức đã được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.

Phần lớn dự án này trước đây đã được UBND TP cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũ. Cũng trong số 170 dự án trên, chỉ vài dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở, 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, tức có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, và 51 dự án đã hết thời hiệu.

Rắc rối này kéo dài, nên kể từ tháng 9/2018, tất cả dự án NOTM có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện lại thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư (KH-ĐT) để trình UBND TP ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Có nghĩa là các dự án đi một vòng không được chấp thuận đã trở về vị trí cũ, để tiếp tục xin TP phê duyệt lại chủ trương đầu tư. Được biết, các dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Tại TP.HCM nhiều dự án ngưng trệ do vướng thủ tục cũng như luật "đá nhau"

Tại buổi làm việc với Bí thư Thành ủy Nguyễn Thiện Nhân và Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan cuối tuần qua, liên quan đến thẩm định thiết kế các dự án NOTM, chung cư cao tầng, ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết theo quy định việc thẩm định thiết kế dự án cấp 1 là thẩm quyền của Bộ Xây dựng, cấp 2 của Sở Xây dựng.

Nhưng trong các thông tư, nghị định hướng dẫn lại thêm câu “chung cư nhà ở cao tầng dưới 25 tầng thuộc thẩm quyền thẩm định của Sở Xây dựng, ngoại trừ có chức năng hỗn hợp”. Thực tế, công trình cao tầng nào cũng có chức năng hỗn hợp cả, tức nhà chung cư đều có chức năng ở và thương mại.

Nếu quy định như trên, những chung cư có chức năng ở 100% mới thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, có nghĩa lâu nay việc thẩm định, cấp phép của Sở Xây dựng đều sai. Theo ông Bình, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn rõ về nội dung này.

Vẫn tiếp tục gỡ

Hiện nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các dự án NOTM nhưng bị vướng Nghị định 99 quy định về “đất ở hợp pháp”. Trong khi phần lớn dự án có nguồn gốc đất rất đa dạng, nhất là các dự án tại khu dân cư mới đều có nguồn gốc đất chưa phải là đất ở. Bên cạnh đó, trong đầu tư phát triển NOXH, việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia cũng bị vướng.

Theo đó, việc phát triển NOXH chủ yếu sử dụng quỹ đất tại các dự án NOTM dành cho NOXH theo quy định. Nhưng khi thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để triển khai dự án theo Luật Đấu thầu, lại không có hạng mục NOXH.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết từ năm 2016 đến nay, UBND TP, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Tư pháp đã có nhiều báo cáo lên Chính phủ, kiến nghị giải quyết vướng mắc do quy định “dự án NOTM phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư”, đây là điều quá khó với chủ đầu tư cũng như không khả thi.

Mới đây Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cũng đã có ý kiến chỉ đạo giải quyết vướng mắc này, theo hướng giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định, hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện.

Thế nhưng, xem ra mọi thứ vẫn giậm chân tại chỗ do quy định của pháp luật chồng chéo, rối rắm. Hiện Sở Xây dựng đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án NOTM có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng trên địa bàn TP và đã dự thảo nội dung văn bản đề nghị UBND TP tiếp tục báo cáo Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Phó Chủ tịch Võ Văn Hoan cho biết thời gian tới TP sẽ họp với các sở ngành liên quan để nghe báo cáo, kiến nghị giải quyết những vướng mắc nêu trên.

Về lâu dài các bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội cần sửa luật để giải quyết sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí có trường hợp mâu thuẫn, xung đột các khái niệm, các thuật ngữ, cụm từ trong các luật, văn bản dưới luật, để đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, khơi thông cho hàng trăm dự án đang bí ách tắc từ nhiều năm nay.

Đỗ Trà Giang
(Theo Sài Gòn Đầu tư Tài chính)