PV đã có cuộc trao đổi với bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Công ty TNHH CBRE xung quanh các vấn đề nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường hiện nay.

• - Hiện đang có nhiều nhận định trái chiều về thị trường căn hộ cao cấp. Nhiều nguồn cho rằng thị trường dư nguồn cung căn hộ cao cấp, nhiều phân tích khẳng định phân khúc này đang chững lại với số lượng chào bán và sức tiêu thụ thấp. Quan điểm của riêng bà về vấn đề này?

Trong thời gian qua, tính từ cuối năm 2015, thị trường BĐS ghi nhận diễn biến tốt với lượng tiêu thụ sản phẩm tăng vọt khiến các chủ đầu tư có niềm tin mới về thị trường địa ốc. Họ mạnh dạn hơn trong kế hoạch phát triển, mở bán dự án… Đặc biệt, thị trường chứng kiến sự lớn mạnh và mở rộng của các chủ đầu tư – doanh nghiệp trong nước khi tích cực lấy quỹ đất về để có cơ hội phát triển.

Nửa đầu năm 2016, nguồn cung chào bán chủ yếu tập trung vào khu Đông thành phố với cú hích từ tuyến metro số 1, tiếp đến là khu Nam. Đặc biệt, trong quý II thị trường cũng chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ của khu trung tâm với các dự án cao cấp và hạng sang được chào bán.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Công ty TNHH CBRE. Ảnh: Phương Nga

Về phân khúc BĐS thì hiện nay nguồn cung chào bán trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp (có giá bán từ 1.000 – 1.500 USD/m²), trong khi lượng căn hộ bán và sức tiêu thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang ít đi, không bằng trung cấp.

• - Nguyên nhân nào khiến phân khúc cao cấp bị “truất ngôi”, thưa bà?

Vào thời điểm cuối tháng 3 đầu tháng 4 năm nay, thị trường xuất hiện dự án Vinhomes Golden River. Đây là dự án hạng sang của Tập đoàn Vingroup có giá chào bán ở mức từ 3.500 – 5.000 USD/m². Điều đáng để nói là có hơn 5.000 môi giới BĐS tham gia bán cho dự án này. Chính điều này đã tạo nên sự “rúng động” trên thị trường BĐS suốt thời gian dài khiến hầu hết các chủ đầu tư phân khúc cao cấp và hạng sang khác phải thay đổi chiến lược. Bởi khi bão Vinhomes đang nổi, không nhà đầu tư nào lại dại dột tung sản phẩm để đối đầu với 5.000 sales này.

Đây chính là lý do lượng chào bán vào thời điểm cuối quý IV/2015 trở đi chỉ có các dự án tập trung vào nhu cầu thực của thị trường thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, còn các dự án cao cấp chỉ chào bán tiếp các dự án cũ, nguồn cung mới rất hạn chế. Mà tâm lý chung của người mua là họ thích mua sản phẩm mới, dự án mới. Chính điều này khiến lượng tiêu thụ phân khúc cao cấp giảm.

• - Thời gian qua có khá nhiều nhận định cho rằng, giá đang tăng ở phân khúc căn hộ cao cấp. Bà nghĩ sao?

Chúng tôi nhận thấy giá bán trên thị trường thứ cấp giảm vì nguồn cung trên thị trường sơ cấp quá nhiều. Trừ những người mua có nhu cầu ở nên dọn vào ngay thì họ mới chọn dự án bàn giao cách đây 2 – 5 năm, còn đa số họ mua các dự án trên thị trường sơ cấp, tức là mua trực tiếp với chủ đầu tư chứ không mua lại từ chủ nhà.

Về giá bán phân khúc cao cấp, nhìn chung toàn thị trường nhích khoảng 2 – 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tỷ lệ khách mua dự án hiện nay đã trải đều ra và tương đương nhau ở các nhu cầu: Mua để ở, mua để đầu tư cho thuê lại, mua để đó chờ tăng giá bán lại…

• - Bà lý giải như thế nào khi thời gian qua, có khá nhiều băn khoăn được đưa ra về thị trường căn hộ cao cấp, chẳng hạn như liệu thị trường này có bão hòa? Cung có vượt cầu hay diễn biến xấu đi?

Hiện nay, các chủ đầu tư vẫn có niềm tin vào thị trường BĐS. Theo đó, nửa cuối năm 2016, nhiều dự án sẽ được chào bán, trong đó có dự án nằm ở vị trí tốt của nhiều chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường.

Tôi nghĩ, nếu thị trường bão hòa thì các chủ đầu tư sẽ không dám bung hàng ra vào thời điểm cuối năm nay. Do đó, đơn giản trong quý 2/2016 vừa qua, sở dĩ nguồn cung và lượng tiêu thụ phân khúc cao cấp không bằng các quý trước là bởi họ tránh “cơn sóng thần” Vinhomes Golden River như tôi đã nói ở trên.

Tuy nhiên, tôi nghĩ việc gì mà phát triển quá nóng hoặc quá cao thì có thể cũng sẽ vượt quá tầm kiểm soát. Như thuốc lá cũng vậy, đi đôi với nó là những cảnh báo về sức khỏe. Phải chăng thị trường BĐS cũng nên như vậy? Nhà nước nên có sự tham gia toàn diện hơn để cảnh báo cho người dân, giúp họ theo dõi sát sao hơn về thị trường.

- Xin cảm ơn bà! 

(Nhịp sống thời đại)