Hiệp hội BĐS Tp.HCM dự báo khó có thể xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2017 nhưng khuyến cáo thêm, viễn cảnh "bong bóng" có nhiều khả năng sẽ xảy ra trong điều kiện sau:

Nền kinh tế phát triển nóng

Đây là nền tảng để phát sinh "bong bóng" BĐS, do doanh nhân và người dân sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư BĐS, hoặc mua BĐS làm tài sản để dành. Điều có thể an tâm hiện nay là nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.

Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng

Các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi trong việc cho vay tín dụng và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay là điều kiện trực tiếp dẫn đến "bong bóng" BĐS. Hiện nay, NHNN thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, giám sát chặt, áp dụng cơ chế linh hoạt nhưng có kiểm soát. Điều này cho thấy rằng không có hiện tượng buông lỏng tín dụng như giai đoạn thị trường khủng hoảng cách đây một thập niên.

Mất cân bằng rổ hàng: giá cao lấn lướt giá thấp

Thị trường chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Thị trường hiện đã và đang xuất hiện tình trạng này. Chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến "bong bóng" BĐS. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần phải điều chỉnh chính sách và cơ chế để điều tiết thị trường. Doanh nghiệp cần tái cơ cấu dự án, tái cấu trúc đầu tư để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, có nhu cầu thực và tính thanh khoản cao.

Tác nhân thổi phồng bong bóng BĐS có thể đến từ nền kinh tế vĩ mô nhưng không loại trừ các yếu tố vi mô như: giới đầu tư thứ cấp,
rổ hàng hóa lệch về phân khúc cao cấp (Ảnh: Vũ Lê)

Lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp tăng cao

Khi thị trường được dẫn dắt bởi những nhà đầu cơ chuyên nghiệp, tạo sóng và lướt sóng kiếm lợi nhanh cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "bong bóng". Trong 2 năm qua, số lượng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã và đang gia tăng, tỷ lệ trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo hơn để đưa ra quyết định đúng đắn và kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông, tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện tình trạng bùng nổ các nhà đầu cơ chuyên nghiệp. Mặc dù vậy, BĐS cần được theo dõi chặt chẽ những diễn biến ở các địa bàn nóng, đặc biệt lưu ý đến thị trường BĐS thứ cấp.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đưa ra nhiều dẫn chứng cho thấy thị trường vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn. Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng của tiền đồng lên đến 15,81%. Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố tăng trưởng khoảng 16,4%, đạt 1,374 triệu tỷ đồng, cao nhất nước và có khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18 đến 20%, tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, nợ xấu tín dụng của Tp.HCM chỉ là 2,03%).

Tín dụng vào thị trường BĐS thành phố chiếm khoảng 10,6%, tương đương khoảng 150.000 tỷ đồng, tăng 14,2% so với năm 2015, nợ xấu BĐS chỉ chiếm khoảng 2,6%. Dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) chiếm 14,7% tổng dư nợ, khoảng 202.000 tỷ đồng, trong đó có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây và sửa chữa nhà. Khoản vay này được giám sát chặt chẽ để sử dụng vào đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư BĐS.