Chỉ rộng 20m2 nhưng căn hộ có ban công, nơi nghỉ ngơi, nhà vệ sinh, khu bếp, nhà để xe riêng, bảo vệ 24/7, có giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng đã bao gồm phí quản lý. Tiền điện, nước, giữ xe thu theo quy định của nhà nước. Đây là dự án tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương, thuộc phường An Lạc, quận Bình Tân, có khả năng đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người (bố, mẹ và một con nhỏ) hoặc 2 người ở ghép.

Từ  khi được công bố bắt đầu nhận khách vào tháng 1/2016, thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê đã dấy lên 2 luồng quan điểm trái chiều về mô hình BĐS mới này. Nhóm ủng hộ cho rằng chủ đầu tư đã táo bạo đi nước cờ khác biệt với phần còn lại của thị trường khi đánh vào phân khúc siêu rẻ chưa doanh nghiệp nào dám làm. Có ý kiến còn cho rằng dự án đầy tiềm năng vì nguồn cầu đủ khả năng chi trả cực lớn, hơn nữa còn giải quyết được bức xúc nhà ở. Một số người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít, chỉ như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng ký thuê trước.

Sau khi hay tin sắp có căn hộ 20m2 cho thuê giá rẻ tại Tp.HCM, anh Nguyễn Văn Cao Nguyên cho rằng không kể dân lao động nhập cư thì mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Ví dụ, chỉ 10% số sinh viên này muốn thuê theo hình thức ở ghép (mỗi người trả hơn 700.000 đồng một tháng) thì phải cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.

Nhưng bên cạnh đó, dự án cũng đón nhận nhiều luồng quan điểm trái chiều và phản biện khá gay gắt. Thứ nhất, khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là không khả thi. Vì chủ đầu tư còn phải bù những khoản chi phí không tên khác như: Phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, khấu hao công trình, phí thuê đất hoặc mua đất, đóng thuế...

Thứ hai, suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Hiện nay, lãi suất cho vay trung bình khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6% một năm). Vì vậy, suất đầu tư này triệt tiêu đi cơ hội sinh lời nếu chủ dự án vay để đầu tư.

Bên trong căn hộ 20m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng (góc gần ban công). Ảnh: Hà Thanh

Là người có kinh nghiệm gần 20 năm tư vấn tài chính - đầu tư địa ốc, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa phân tích, mô hình căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Nhưng để vận hành được thì doanh nghiệp cần phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc được cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt thì suất đầu tư mới có lời.

Ông Quang giải bài toán, nếu 125 căn hộ, mỗi căn có diện tích 20m2, cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2, công trình cao 4-5 tầng. Giả sử chi phí xây dựng 4 triệu đồng/m2 thì suất đầu tư xây dựng khoảng 15 tỷ đồng với giá đất khoảng 10 tỷ, như vậy vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Trường hợp kèm thêm các chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng/căn. Như vậy, nếu cho thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng thì nhiều khả năng chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.

Theo một chuyên gia BĐS, ngay cả khi tính giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn. Như vậy, bài toán được đặt ra là ngay cả khi 125 căn lấp đầy, giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng cũng chỉ thu được 187,5 triệu đồng, tương ứng 2,25 tỷ đồng một năm. Tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng với lãi suất 9% một năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Vậy lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng một năm chưa tính đến phí quản lý, phí nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.

Ông Quang cho biết, bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cũng thừa nhận rằng, đúng là trong các điều kiện bình thường thì một căn hộ 20m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là điều không tưởng. Nhưng vì chúng tôi là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hiện dự án này.

Theo ông Nghĩa, doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A đến Z chứ không qua khâu trung gian, nhằm tiết kiệm chi phí. Có sẵn lợi thế về quỹ đất, doanh nghiệp không tính chi phí đất vào suất đầu tư và cũng không vay tiền ngân hàng. Do đó, áp lực trả lãi vay hay bị rủi ro lãi suất thả nổi không tồn tại.

Dự án chỉ thu tiền cọc 2 triệu đồng, có nghĩa chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Người thuê ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Dự án sẽ chính thức nhận khách thuê từ ngày 20/1/2016. Đây là suất đầu tư lâu dài, dự án được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. Trong đó, 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn và lợi nhuận gộp 12% cho cả chu kỳ này.

Chủ đầu tư này chia sẻ, từ năm thứ 16 trở đi công ty sẽ có lãi ròng. Doanh nghiệp chấp nhận lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau.