Còn nhớ, cũng trong khoảng thời gian này vào năm 2014, điểm nhấn của thị trường nhà đất Hà Nội chính là cơn lốc những dự án nhà ở giá rẻ và trung bình bao trùm giới đầu tư và cả người có nhu cầu bức thiết về nhà ở.

Điều đáng nói là hầu hết các dự án đều ghi nhận thanh khoản đáng nể và lợi suất 'lướt sóng' rất hấp dẫn cho cá nhân các nhà đầu tư kinh doanh BĐS.

2 loại nhà cũ – mới đã có sự thay đổi cán cân 'ưu tiên'

'Pha loãng' chung cư bình dân

Dẫn chứng là rất nhiều trường hợp điển hình ở các góc địa bàn Thủ đô. Đơn cử, dự án chung cư 283 Khương Trung được bán cho cả những cán bộ chiến sỹ công an với giá gốc chỉ tầm 10 triệu đồng/m2.

Chung cư 21 tầng của VIDEC được cho là có lợi thế về mật độ xây dựng và cơ sở hạ tầng xã hội nên bán khá 'chạy' dù tương lai báo trước sẽ tắc nghẽn ngay trong con phố chật chội lại thêm chợ dân sinh gần sát.

Được biết, theo cam kết vào quý II năm nay, dự án này sẽ bàn giao, tuy nhiên dự án lại liên tục được phân phối với các tên gọi khác nhau tương ứng với từng hạng mục riêng (Videc Tower; Star Tower Valiant Complex) suốt nhiều tháng qua.

Trong khi đó, theo thông tin từ lực lượng bán hàng đăng tin thì ngày bàn giao dự định được đẩy lùi tới… tháng 7/2017. So mức giá gốc 10 triệu đồng/m2, giá thị trường sản phẩm căn hộ tại dự án này đã có lúc cán mốc 28 triệu đồng/m2 nhưng hiện lại bắt đầu có xu hướng giảm về 24-25 triệu đồng/m2, tín hiệu 'xả hàng' của lực lượng thứ cấp.

Trong rổ sản phẩm chung cư giá rẻ còn có CT Number One (Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội) với giá công bố được cho là 'siêu rẻ': từ 11,5 triệu đồng/m2 đã gồm VAT và nội thất cơ bản; chung cư Viện 103 (Thanh Trì) công bố giá chào ban đầu từ 13,9 triệu đồng/m2 đã gồm VAT, phí bảo trì; ngang ngửa là Gemek Tower (KĐT Lê Trọng Tấn – Geleximco) với giá mở bán từ 13,1 triệu đồng/m2 (805/hơn 1.200 căn được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng) dù mang danh cao cấp (!). Ngoài ra còn có Văn Phú Victoria (giá từ 13-15 triệu đồng/m2), KĐT Kim Văn – Kim Lũ (Hoàng Mai) cũng để lại dấu ấn 'giá rẻ – mua chênh' trong suốt năm 2014 cho tới quý II/2015…

Cũng được liệt vào hàng giá rẻ, còn nhiều chung cư khác như T1 Thăng Long Victory (Hoài Đức); HH3 Linh Đàm (Hoàng Mai); Rice City Sông Hồng (Long Biên)... Thậm chí, nếu xét theo tâm lý người cần nhà ở thì những dự án NOXH như Ecohome (Bắc Từ Liêm), 143 Trần Phú (Hà Đông) hay NOXH Đồng Mô cũng được liệt vào sản phẩm giá rẻ, nhưng hiếm vì nguồn cung eo hẹp với sản phẩm có vị trí đắc địa…

Tuy nhiên, theo nhiều cá nhân nhận định thì đầu tư dự án nhà giá rẻ đều đồng quy ở một điểm: Lợi nhuận (từ chuyển nhượng) các sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai kiểu này thực ra đã bão hòa ngay từ giữa năm nay.

Định tính, định lượng cho chung cư cũ

'Cạnh tranh nguồn cung cùng loại gia tăng khiến kỳ vọng lợi nhuận buộc phải hạ xuống theo. Chưa kể sự cố liên tiếp xảy đến tới chung cư cao cấp lẫn bình dân, trung cấp (cháy nổ, rơi cửa sổ, xuống cấp nhanh sau bàn giao, bong tróc cầu thang…) dẫn đến tỷ trọng giao dịch thành công lao dốc trầm trọng' – ông Phúc Vinh, nhà đầu tư kiêm chủ một doanh nghiệp BĐS ở quận Cầu Giấy nhận xét.

Tồn tại hàng thế kỷ, những khu tập thể – chung cư cũ (phổ biến từ 2-5 tầng) ở các quận Thủ đô vẫn lặng lẽ phục vụ hàng triệu dân Hà thành bất chấp mưa nắng thời gian. Quy chiếu theo lựa chọn của khách hàng, các sản phẩm này 'tuy cũ nhưng vẫn tốt chán' và chưa lúc nào yếu thế so với hàng triệu căn hộ thương mại mới ào ào mọc lên từ 10 năm trở lại đây.

Còn một báo cáo gần nhất của Sở ngành Hà Nội cũng thể hiện quyết tâm của nhà chức trách đối với hoạt động cải tạo, xây dựng lại những block nhà đang trong diện 'báo động đỏ' về chất lượng công trình – ảnh hưởng tới an toàn cuộc sống của người sinh sống và cảnh quan đô thị.

Nếu nói về 'nguồn hàng' chung cư cũ (theo cách gọi của thị trường), thì Hà Nội hiện có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2-5 tầng, riêng 4 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) còn tổng cộng 935 nhà chung cư cũ.

Báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới cũng cho hay, tại Hà Nội hiện có 23 khu tập thể cũ từ 4-5 tầng (được xây dựng trước năm 1991), với tổng diện tích khoảng 1 triệu mét vuông, phục vụ hơn 30.000 hộ dân.

Suốt nhiều năm qua, các cơ quan chức năng không ngừng nhắc tới sự nguy hiểm của những công trình nhà ở sập xệ, cũ nát, già nua này. Đồng thời, gian nan, tiến độ (sửa chữa, cải tạo xây mới) các block nhà 'đáng báo động' ở Thủ đô cũng được đề cập, tìm hướng giải quyết (tuy kết quả vẫn chỉ dừng ở mức... quá chậm).

'Sống tại các chung cư tập thể cũ, rõ ràng là đáng lo. Bởi nhà nào cũng đua nhau cơi nới chuồng cọp, đua ban công – lan can khiến chất tải công trình thay đổi. Nhưng so sánh một cách công bằng, với tuổi đời đã ngót nửa thế kỷ, công nghệ xây dựng cũ, tỷ lệ xảy ra tai nạn (sập, đổ, bong tróc, thấm dột...) ở tập thể cũ rõ ràng vẫn 'không thấm gì' với các chung cư mới xây' – anh Hoàng Nguyên, một kỹ sư công trình đang sinh sống tại tập thể ở quận Hai Bà Trưng phân tích.

Ngoài ra, rất nhiều hộ gia đình trẻ có kinh tế chỉ vừa đủ như vợ chồng chị Nga (ở Cầu Giấy), mức giá mua lẫn thuê một căn hộ chung cư cũ hoàn toàn đáng lựa chọn. Căn hộ thương mại mới xây, rẻ cũng phải 1,2-1,8 tỷ đồng mới tạm ở được. Trong khi chỉ cần 800 triệu – 1 tỷ đồng có thể chọn được nhiều căn tập thể cũ chất lượng còn khá tốt.