Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam ngày 5/1, năm 2015, Tp.HCM có 36.160 căn hộ được giao dịch thành công, tăng 98% so với năm 2014, nâng lượng tiêu thụ lên mức cao nhất từ trước tới nay tính theo chu kỳ 1 năm.

Một tuần sau đó, nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, trong 12 tháng qua, Tp.HCM có tổng cộng 22.000 căn hộ được giao dịch thành công, tăng 92% so với năm 2014. Con số này nhỏ hơn 14.000 căn so với báo cáo của CBRE.

Ngày 11/1, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng đã công bố khảo sát thị trường BĐS cuối năm 2015, đơn vị này cho biết, Tp.HCM đã tiêu thụ 23.793 căn hộ trong 4 quý liên tiếp.

Tới ngày 20//2016, Cushman & Wakefield đưa ra kết quả khảo sát thị trường BĐS Tp.HCM nhưng đơn vị này từ chối cung cấp thông tin về số lượng căn hộ tiêu thụ được trong năm 2015.

Có thể thấy, cùng một thị trường căn hộ tại Tp.HCM đã có 3 dữ liệu giao dịch thành công hoàn toàn khác nhau. Theo ghi nhận của phóng viên, sự khác biệt lớn nhất trong báo cáo của CBRE so với những đơn vị khác là đã ghi nhận hình thức mua sỉ. Thống kê của đơn vị này cho thấy, Tp.HCM có khoảng 33.348 căn hộ bán cho khách mua lẻ, phần còn lại bán cho khách mua sỉ. Quý IV/2015, trên thị trường này có 10.340 căn hộ được tiêu thụ, tăng 28% so với quý III, trong đó có hơn 8.200 căn bán được cho khách mua lẻ.

Về hiện tượng vênh số liệu trong buổi công bố báo cáo đầu tháng 1/2016, bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam chia sẻ, tuy cùng một thị trường song kết quả nghiên cứu tùy thuộc vào cách thống kê, khảo sát của từng đơn vị. Số liệu sẽ không trùng khớp khi phương pháp khảo sát khác nhau. Bà Dung cũng đã từ chối so sánh kết quả khảo sát giữa những đơn vị tư vấn với nhau.

Hiện nay, mỗi đơn vị tư vấn khảo sát BĐS tại Tp.HCM đang đưa ra dữ liệu thị trường chung cư khác nhau khiến độ minh bạch của thị trường đang bị hoài nghi. Ảnh: Vũ Lê

Khi trao đổi với phóng viên, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho hay, với thực trạng thông tin đầu nguồn (từ cấp quản lý tới cấp cơ sở) chưa được chuẩn hóa và công khai, rất khó để đòi hỏi các kết quả khảo sát trùng khớp trên quy mô toàn thị trường Tp.HCM. Ông Nghĩa cho biết, sai số BĐS là điều khó tránh khỏi nhưng chênh lệch số lượng giao dịch tới 14.000 căn quả là ngoài sức tưởng tượng.

Chuyên gia này đưa ra các nguyên nhân có thể dẫn tới sai số trong quá trình khảo sát thị trường BĐS tại Tp.HCM. Một là mỗi đơn vị tư vấn có các cách thức tiếp cận, kiểm tra dữ liệu thị trường, nguồn tin khác nhau. Những phương pháp nghiên cứu này đa số đều là bí quyết, mối quan hệ riêng không thể tiết lộ cộng thêm dữ liệu thị trường BĐS kém minh bạch càng khiến khó truy ra đơn vị thống kê đã sai sót ở khâu nào.

Hai là khâu kiểm soát số lượng giao dịch bị gián đoạn. Những loại hình mua bán nội bộ, bán sỉ, bán có điều kiện đặc biệt hay giao dịch lướt sóng, giao dịch trong tình trạng chờ, thỏa thuận,... khó có thể ghi nhận chính xác. Từ các "lỗ mọt" đó, khảo sát thông qua nguồn tin cá nhân hoặc các sàn giao dịch có thể dẫn tới sai lệch số liệu. Từng khâu chỉ bị sai một li khiến cho cả quá trình thống kê đi xa một dặm.

Ba là những cá thể tham gia thị trường BĐS cố tình giấu thông tin hoặc tung ra các con số ảo vì chiến thuật bán hàng riêng hoặc mục tiêu marketing. Chủ đầu tư cấp một, nhà đầu tư thứ cấp, các tổ chức mua sỉ, các hệ thống sàn giao dịch... đều có dữ liệu của riêng mình song các đơn vị này không hề cùng thống nhất đối chiếu số liệu mà mỗi bên lại có cách công bố riêng. Giai đoạn này gây sai lệch thông tin nhiều nhất.

Bốn là khảo sát các địa bàn truyền thống và điển hình (được nhiều người quan tâm) và bỏ qua các địa bàn không phải trọng điểm song đánh đồng dữ liệu toàn thị trường. Tương tự, chỉ tập trung ghi nhận diễn biến của những thương hiệu lớn, có tên tuổi và bỏ qua các doanh nghiệp địa ốc quy mô nhỏ và vừa cũng là nguyên nhân gây dữ liệu sai lệch.

Ông Nghĩa nhận định, cách sàng lọc thông tin thị trường BĐS "an toàn" nhất hiện tại là đối chiếu những báo cáo và chọn đáp án có sai số ít nhất để làm dữ liệu cơ sở. Sau đó, chia nhỏ từng địa bàn để thực hiện trắc địa lại một lần nữa thông qua chủ đầu tư, đếm số sản phẩm và số dự án. Song, phương pháp nghiên cứu thị trường này mất nhiều thời gian và cực kỳ tốn kém nhân lực. Ông Nghĩa nhận xét, khảo sát và thống kê là một ngành khoa học cần phải có độ tỷ mỉ, chính xác cao, rất cần thiết cho lĩnh vực địa ốc. Tiếc thay BĐS đang vấp phải một số khó khăn nhất định trong việc áp dụng môn khoa học này.

Theo quan điểm của chuyên gia này, cần có các quy định về những chuẩn mực và độ minh bạch cho thị trường BĐS trước khi quá muộn. Đó là đưa ra những quy định kiểm soát số liệu nguồn một cách chủ động, yêu cầu công bố công khai thông tin mua, bán, nguồn cung từ cấp quản lý (Bộ, sở, ngành, hiệp hội quản lý trực tiếp) tới cấp cơ sở (hệ thống sàn, doanh nghiệp). Ông nhấn mạnh, chỉ lúc nào những cam kết minh bạch có tính hệ thống, một nguồn tin, một đầu mối chịu trách nhiệm công bố dữ liệu chính xác thì khi đó thị trường mới tránh được tình trạng số liệu ảo bao trùm, che mờ số liệu thật.

Lãnh đạo một công ty BĐS có trụ sở tại quận 7, Tp.HCM đánh giá, sau chu kỳ khủng hoảng là giai đoạn BĐS chính thức phục hồi, bước vào chu kỳ đầy thách thức. Đây là dòng chảy khó lường nằm giữa lằn ranh của trạng thái nóng sốt và tăng nhiệt độ ổn định. Ở thời kỳ đầy lo lắng và hoài nghi này, độ minh bạch là thước đo chuẩn mực cho niềm tin của thị trường, giúp BĐS phát triển bền vững hơn.

Đặc biệt, tính minh bạch càng cao thì rủi ro càng thấp, ngược lại thông tin thị trường càng mập mờ càng tạo ra cơ hội đục nước béo cò, làm tiền đề cho các ung nhọt mới. Chuyên gia này khuyến cáo, dữ liệu thường xuyên bị nhiễu và vênh số liệu quá lớn là một vấn đề cần phải báo động vì BĐS không thể đánh đổi lợi ích ngắn hạn để rồi phải trả giá đắt trong dài hạn.