Vào cuối tháng 1/2015, Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước (NHNN) từng đưa ra khẳng định, sẽ không dừng giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Lời khẳng định chính thống của vị đại diện NHNN đã xóa tan những nghi ngờ trước đó về việc các ngân hàng thương mại dừng giải ngân gói hỗ trợ này.

Áp lãi suất thương mại?

Đến thời điểm này, thắc mắc của dư luận đã rõ câu trả lời, đó là sau ngày 1/6/2016, lãi suất áp dụng cho vay đối với các hợp đồng tín dụng mua nhà thuộc diện ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng sẽ được tính theo lãi suất thương mại hiện hành của ngân hàng tương ứng.

Trước đó, ngay cả những người trong giới hành nghề luật cũng phạm 'việt vị' khi tìm hiểu về câu từ trong văn bản Luật. Chẳng hạn, một luật sư khi nhìn nhận về khả năng hợp đồng tín dụng thuộc gói 30.000 tỷ đồng đã ký (trước 1/6) sẽ phải chuyển sang áp lãi suất hiện hành tương ứng nếu tới hạn kết thúc giải ngân, đã cho rằng, 'những hợp đồng như vậy vẫn sẽ áp dụng thi hành theo các điều khoản đã ký'. Tức là, theo luật sư này, sẽ không có chuyện 'người vay mua nhà ở thương mại được hưởng ưu đãi của gói vay hỗ trợ phải chịu lãi vay thương mại cho khoản dư nợ chưa giải ngân'.

Tuy nhiên, vị luật sư này cũng nhấn mạnh tới yếu tố tác động gián tiếp của sự việc. Cụ thể, chính những dự án nhà ở thương mại giá rẻ, vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện (và đang thuộc diện được nhà băng cho vay ưu đãi theo gói hỗ trợ) sẽ gặp khó khăn. Bởi vì không hiếm trường hợp dự án mới chỉ thông báo đóng tiền tới đợt 2, đợt 3 – nhà băng cũng giải ngân tương ứng theo tiến độ, trong khi hầu như các dự án đều chia tiến độ thanh toán làm 6-8 đợt, nghĩa là phần giá trị còn lại của sản phẩm sẽ bị áp lãi thương mại (theo sự thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng) – điều này buộc người mua nhà phải suy tính.

Ngược lại, khi gói tín dụng cận kề hạn chót giải ngân (1/6) cũng là lúc các dự án trong khu trung tâm tăng giá (không thuộc diện cho vay ưu đãi). Đặc biệt, nếu khách hàng may mắn mua được sản phẩm có dự án ở vị trí có cơ sở hạ tầng hoàn thiện (chẳng hạn khu Đại Mỗ, trục Xuân Thủy – Cổ Nhuế) thì giá thành dự án sẽ lên cao.

“Nếu phải áp lãi suất thương mại, thì tội gì người mua nhà phải lựa chọn những dự án ở xa trung tâm. Chấp nhận chi thêm tiền lãi suất, nhưng đổi lại người mua được hưởng điều kiện ăn ở, sinh hoạt vượt trội”.

Một khi các hợp đồng mua bán, hợp đồng tín dụng bị tuyên…vô hiệu, ai sẽ là người chịu thiệt thòi nhất!?

Những cái bắt tay …nguy hiểm

PV đã được kiểm chứng sự phối hợp rất nhịp nhàng giữa nhân viên nhà băng và môi giới để thúc đẩy tốc độ thanh khoản của dự án lẫn... giải ngân gói tín dụng trước giờ G (1/6/2016)

Cụ thể, hồi cuối tháng 2 vừa qua, tại lễ mở bán một dự án (do công ty Geleximco làm chủ đầu tư) tại Hà Nội, hoạt động tư vấn cho người mua nhằm 'lách' quy định của gói hỗ trợ diễn ra khá công khai.

Đơn cử, một số nhân viên môi giới của đơn vị kinh doanh dịch vụ địa ốc có tiếng tăm nhất nhì thủ đô thẳng thừng cho biết là chủ đầu tư sẵn sàng hỗ trợ bóc tách phần phụ lục nội thất để cân đối tổng giá trị hợp đồng mua bán khớp với điều kiện được vay (dưới 1,05 tỷ đồng). Đáng nói là phần chênh khách hàng sẽ phải thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư khi ký hợp đồng.

Quan sát thực tế, đến đầu tháng 3 này, dự án mới chuẩn bị đổ sàn tầng 2. Theo quảng cáo của doanh nghiệp, tiến độ đóng tiền dự kiến của dự án này được chia thành 7 đợt. Trong đó, đến đợt 5, khách hàng sẽ phải thanh toán tổng cộng 70% giá trị căn hộ giao dịch (tương đương tới mốc tiến độ thi công tầng 34). Đến quý II/2017 dự kiến công trình mới hoàn thành nhưng chủ đầu tư vẫn quảng cáo khá rầm rộ 'được ngân hàng hỗ trợ gói vay 30.000 tỷ đồng với tổng giá trị lên tới 70%'.

Tuy nhiên, muốn được hưởng hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng với lãi suất 5%/năm và được giải ngân tới 70% thì dự án và hồ sơ thẩm duyệt của khách hàng phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác – trong đó tiến độ thi công là một mắt xích.

Thế nhưng, trong nội dung trao đổi về vấn đề này, một nhân viên ngân hàng X (chi nhánh tại quận Thanh Xuân), cho biết 'khách phải đóng đợt 1, tương đương 20% giá trị sản phẩm thì chủ dự án mới ra được hợp đồng mua bán. Đợt 2, tương đương thi công xong tầng 5, nhà băng mới bắt đầu giải ngân thì khi đó thời hạn vay gói ưu đãi cũng đã hết'.

Đáng nói, ngay tại trụ sở ngân hàng, nhân viên không ngần ngại 'vẽ' ra cung cách rất tinh vi (đã có sự phối hợp giữa chủ đầu tư và ngân hàng) để đạt được đích: Trước thời điểm 1/6, nhà băng sẽ chắc chắn giải ngân cho khách hàng đến đợt 5, tương đương 67% giá trị căn hộ.

Đặt giả thiết, trường hợp dự án đã và đang sử dụng chiêu trò bán hàng nêu trên, không biết đã có bao nhiêu khách hàng được “hưởng” giải ngân (từ gói 30.000 tỷ đồng) theo cách này?

Thực ra khách hàng vẫn phải cõng trên lưng khoản vay từ nhà băng, còn chủ đầu tư thì được tận dụng vốn trước hạn, và khách hàng sẽ phải kêu ai nếu chẳng may dự án bất ngờ bị đình đốn, không về đích đúng như cam kết? Thậm chí, nếu sự thật bị 'phanh phui', ai sẽ là người chịu thiệt nhất, trong trường hợp các hợp đồng mua bán, hợp đồng tín dụng đều bị tuyên bố…vô hiệu!?