Tại Hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36: Thị trường BĐS được gì, mất gì?’ do báo Thanh niên tổ chức sáng nay, nhiều ý kiến trái chiều từ cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia kinh tế đã cho thấy những tác động của thông tư này lên thị trường địa ốc trong thời gian tới. Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, việc đưa tín dụng về tiêu chuẩn và tăng rủi ro tín dụng là cần thiết và an toàn tương đối cho thị trường. Hiện tổng dư nợ BĐS ở mức 390 ngàn tỷ trong khi dư địa là 540. Vì vậy thông tư 36 không làm thắt chặt tín dụng BĐS, nếu BĐS phát triển tốt thì thị trường hoàn toàn không sợ thiếu vốn. Tín dụng nền kinh tế năm 2015 tăng nhanh, trong đó tăng trưởng tín dụng BĐS góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn/tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. Ngân hàng (NH) thương mại đang dần trở thành NH đầu tư khi cho vay trung dài hạn trong khi vốn ngắn hạn chủ yếu. Đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp khi lãi suất cho vay trong xu thế tăng, rủi ro thanh khoản.

“Tuy thông tư sẽ gây ảnh hưởng tâm lý chung, khiến người cần vay vốn đắn đo trong việc mua nhà nhưng theo tôi, chỉ những nhà đầu cơ mới rơi vào tâm lý băn khoăn trên. Những nhà đầu tư và mua để ở vẫn sẽ không chịu ảnh hưởng gì nhiều, vì vậy thực tế thay đổi sẽ không gây hại gì cho thị trường. Vấn đề là các doanh nghiệp muốn hướng đến đối tượng người mua thực hay nhà đầu cơ.” Bên cạnh đó, ông Hiển cũng nhận định, thông tư 36 sẽ tạo cơ chế kìmm hãm sự gia tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung – cầu, tránh nguy cơ đóng băng, giảm giá do thừa cung. 

Nhiều ý kiến trái chiều xung quanh dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cho thấy nội dung thông tư rất được doanh nghiệp BĐS quan tâm. Ảnh: Phương Uyên

Về phía NHNN, ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng vụ chính sách an toàn hoạtđộng ngân hàng cho rằng, trước khi đưa ra dự thảo này, NHNN cũng đã tính toán trên nhiều phương diện, khía cạnh và mức độ tác động đến ngân hàng cũng như thị trường BĐS. Việc nâng tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ là rủi ro rất lớn nếu trong trường hợp có những cú sốc lớn trong nền kinh tế. Hơn nữa thông tư đang là dự thảo, nghĩa là cũng có lộ trình nhất định để góp ý và thực hiện. Việc sửa đổi sẽ góp phần làm lành mạnh hệ thống ngân hàng và hơn hết sẽ tác động lên sự ổn định của nền kinh tế. Ngoài ra cũng là để đảm bảo cho những khoản tiền gửi của doanh nghiệp BĐS trong ngân hàng an toàn hơn.

Tuy nhiên, nhiều đại diện doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh những yếu tố tích cực thì thông tư sẽ gây nhiều tác động không tốt đến thị trường. TS. Bùi Quang Trí, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh Trường Đại Học Ngân hàng Tp.HCM nhận định; Dự thảo sửa đổi tuy phù hợp nhưng chính phủ nên cân nhắc theo lộ trình phù hợp. Theo thống kê của NHNN tính đến thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng nhà nước và ngân hàng cổ phần lần lượt là 33,36% và 36,9%. Từ đầu năm 2016, tỷ lệ này đang tăng nhanh và gần đạt mức 40%, do đó nếu giảm tỷ lệ từ 60% xuống 40% sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung hạn, đặt biệt là cho vay đối với các giao dịch BĐS. 

Hiện 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn, do đó nếu giới hạn tỷ lệ trên thì room còn lại để cho BĐS là không còn nhiều, sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Điều này ảnh hưởng đến mức tăng trưởng tín dụng dự kiến của nhà nước trước đó. Thị trường BĐS chỉ mới hồi sinh, sự điều chỉnh này sẽ tác động đến điều kiện vay vốn, lãi suất nên nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh lại phương án kinh doanh của mình dẫn tới gia tăng các dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân. Vì vậy việc siết chặt tín dụng vào BĐS không chỉ tác động mạnh đến nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS mà trên thực tế nó còn gây bất lợi cho người tiêu dùng, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp đô thị. 

Đồng thuận quan điểm trên, ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Hưng Lộc Phát cho rằng, sửa đổi Thông tư 36 có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn hai năm qua từ đáy sâu khủng hoảng. Đặc biệt là những dự án hiện nay đang lệ thuộc rất lớn vào dòng vốn của ngân hàng. Nếu sửa đổi như dự thảo thì chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), mà còn tác động đến các doanh nghiệp BĐS theo hướng có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang. Tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn trong dự thảo trần 40% thì đã gần sát, do vậy nên tăng tỉ lệ này lên 50% đối với cả các ngân hàng thương mại và ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam.

Nhận xét về ảnh hưởng của thông tư này, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land cho rằng, một dự án BĐS thường phải triển khai một thời gian dài có khi lên đến 5-10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Nhưng với việc sửa Thông tư 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt. Không những doanh nghiệp hoang mang mà khách hàng cũng rất lo lắng. Một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án của doanh nghiệp và mua nhà của người dân sẽ trở nên mong manh hơn. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng tác động đến nhiều lĩnh vực khác và thậm chí là cả nền kinh tế. Do đó, ông Trinh kiến nghị giai đoạn này chưa phải là lúc để sửa Thông tư 36 bởi nó mới áp dụng được khoảng 1 năm. Ngoài ra thị trường hiện đang phát triển rất tốt, chưa có dấu hiệu gì của bong bóng nên không cần thiết phải siết tín dụng lúc này.

(Theo Nhịp sống thời đại)