Một thành viên hội đồng quản trị của một ngân hàng xin giấu tên nhận xét phần lớn các món vay từ gói 30.000 tỷ đều có giá trị nhỏ và vừa (thường là dưới 1 tỉ đồng), nhưng lại giải ngân làm nhiều lần, cả khách hàng và bên cho vay đều phải qua nhiều công đoạn thẩm định, để sao cho tiền đến đúng đối tượng vì đây là vay ưu đãi, lãi suất chỉ 5%/năm (đối với phần đã giải ngân trước tháng 6/2016).

Đương nhiên hầu hết các ngân hàng đều không thể tìm được nguồn vốn huy động giá rẻ để cho vay trung, dài hạn với mức lãi suất thấp như vậy, nên phía Ngân hàng nhà nước (NHNN) sẽ phải cấp bù phần chênh lệch. 'Cái khổ là để được NHNN cấp bù chênh lệch lãi suất cũng không hề dễ dàng, vì ngân hàng phải chứng minh đượccác khoản đã giải ngân, cũng qua các thủ tục. Do đó chúng tôi chọn không tham gia gói hỗ trợ này', vị trên nhấn mạnh.

Ở hầu hết các nước, người dân chỉ cần có công ăn việc làm ổn định là có thể tiếp cận vay vốn ngân hàng để mua nhà và các phương tiện thiết yếu khác. Ảnh: Tuệ Doanh

Không ai phủ nhận gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng đã giúp nhiều người thu nhập thấp tiếp cận được vốn ngân hàng và có cơ hội sở hữu căn hộ trong chương trình nhà ở xã hội. Đây là gói tín dụng mang tính dân sinh, đồng thời nó cũng góp phần giúp thị trường bất động sản ấm lên. Có những chủ dự án đã kịp thời chuyển đổi từ căn hộ cấp cao sang căn hộ dạng nhỏ và bán được sản phẩm có nguy cơ tồn kho cao của mình.

Đến nay, khi hạn giải ngân đã cận kề, một câu hỏi đặt ra là liệu có nên có thêm một gói tín dụng tương tự khác? Để có được câu trả lời, phải giải một bài toán liên quan đến các tổ chức tín dụng đặc biệt là ngân sách.

Một số liệu công bố của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM trích từ báo cáo của NHNN (hôm 12/3) cho thấy, đến nay số tiền đã giải ngân từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng là hơn 20.000 tỉ đồng, đạt 66,6%. Phần còn lại, giới nhà băng cho rằng, chắc chắn sẽ được giải ngân hết trong vòng 5 tháng kể từ đầu năm nay. Với mức chiết khấu hiện tại, được quy định cụ thể trong Thông tư 11/2013 là 'thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm', thì số tiền cấp bù lãi suất (tính ra số tuyệt đối) hoàn toàn nằm trong tầm tay của NHNN. Do đó chi phí để lập một gói hỗ trợ tương tự tiếp theo cho nhà ở xã hội là hoàn toàn khả thi.

Tuy nhiên, không phải tất cả dư luận xã hội đều ủng hộ cho sự ra đời của một gói hỗ trợ thứ hai. Thậm chí, một doanh nghiệp địa ốc còn nói thẳng nếu không được hỗ trợ về quyền sử dụng đất, giải tỏa đền bù và vay ngân hàng ưu đãi, rất khó để có được sản phẩm những căn hộ có giá từ 700-800 triệu đồng hoặc trên dưới 1 tỉ đồng. Trong trường hợp đảm bảo được giá, chủ đầu tư sẽ phải sử dụng vật liệu xây dựng có chất lượng ở mức trung bình. Khi đó lại nảy sinh thêm vấn đề về chất lượng, thời hạn sử dụng căn hộ.

Còn chủ một dự án khác lại có quan điểm, trọng tâm của nhà ở xã hội nằm ở nguồn cung. Nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam tương đối cao, nhưng nguồn cung hiện vẫn chưa thể chạy theo đáp ứng kịp và đây là lý do chính giải thích cho việc tốc độ giải ngân gói 30.000 tỉ đồng khá chậm. Theo ông, thực hiện các dự án nhà ở xã hội mặc dù mang lại lợi nhuận ổn định, nhưng mức lợi nhuận lại thấp hơn hẳn so với việc đầu tư vào dự án căn hộ cao cấp hay trung tâm thương mại, khu đô thị hạng sang.

Ở đây, cần thiết phải có sự can thiệp của Nhà nước ở vai trò hoạch định chính sách, quy hoạch dự án và tổ chức đấu thầu. Trước mắt, cần có một cuộc khảo sát chuyên nghiệp, kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở xã hội, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, làm cơ sở xây dựng tổng thể số lượng, quy mô dự án, bước tiếp theo mới là tổ chức đấu thầu chọn chủ dự án với các tiêu chí công khai, minh bạch. Có như vậy các ngân hàng mới có thể tham gia, hỗ trợ người tiêu dùng vay trung, dài hạn mua nhà dựa trên thu nhập. Thực ra ở các nước, tất cả mọi người có công ăn việc làm ổn định đều được tiếp cận vay vốn ngân hàng, ngoài việc mua nhà còn mua cả các phương tiện thiết yếu như xe cộ. Trong đó căn nhà chính là tài sản thế chấp và khi người vay gặp vấn đề về tài chính hoặc mất việc làm, ngân hàng có thể dùng tài sản đảm bảo xử lý ngay để thu hồi nợ.

Nhà ở xã hội và những gói tín dụng trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng có thể làm thay đổi hẳn cơ cấu hoặc trở thành động lực cho thị trường bất động sản vốn mới chỉ bước đầu phục hồi, nhưng đang bị cơ quan quản lý ngành ngân hàng săm soi vì tín dụng đổ vào đây tăng nhanh hơn mức tín dụng chung. Bên cạnh đó, một khi được Nhà nước can thiệp quản lý thông qua những biện pháp thị trường thì những ưu đãi bằng việc cấp bù lãi suất mới có khả năng đến được địa chỉ cần đến đó chính là tầng lớp thu nhập thấp trong xã hội.