Tại các nước phát triển, quỹ này rất phổ biến, tuy nhiên tại Việt Nam, mặc dù đã có cơ sở pháp lý khá đầy đủ, song vẫn chưa có quỹ REIT nội nào được thành lập.

REIT rất cần cho thị trường BĐS…

Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay vẫn phụ thuộc chính vào dòng tín dụng ngân hàng. Nhưng nguồn vốn này không có tính ổn định do phụ thuộc chính sách tiền tệ và thường hay thay đổi.

Bên cạnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS cũng hướng đến nguồn tiền nhàn rỗi từ các quỹ đầu tư và người dân. Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp BĐS trong nước đã hướng đến dòng vốn từ một số quỹ đầu tư nước ngoài như: VinaCapital, Jen Capital, Dragon Capital và một số quỹ khác đến từ Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông…. Nhưng nguồn vốn này cũng có mức lãi suất không hề thấp, từ 5-7%/năm và kèm theo hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ tín dụng.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Reenco Sông Hồng, nếu xây dựng được một nguồn vốn mới sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp và thị trường BĐS trong dài hạn. Hiện tại, tuy thị trường đang phát triển tốt, song việc vụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng cũng là một rủi ro. Bởi vậy, mô hình REIT là một định hướng tốt, nhằm tạo ra dòng tiền dài hạn cho thị trường BĐS.

Thị trường BĐS Việt Nam cần thêm các nguồn vốn khác như REIT ngoài tín dụng ngân hàng. Ảnh: Lê Toàn

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Hà Nội cho hay, REIT là mô hình hoạt động tương tự các quỹ tương hỗ (mutual fund), trong đó các nhà đầu tư góp vốn và quyết định đầu tư vào các BĐS cụ thể (đầu tư mua lại để vận hành hoặc cho vay). Ở các quốc gia phát triển, thông thường  các quỹ này được niêm yết trên TTCK, những nhà đầu tư góp vốn thông qua việc mua lại chứng chỉ quỹ.

Theo bà An, lợi ích của mô hình này là tạo ra một nguồn thu nhập thường xuyên và ổn định cho nhà đầu tư thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại BĐS có thu nhập định kỳ.

… Nhưng còn nhiều ái ngại

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ngay từ năm 2012, Nghị định 58/2012/NĐ-CP đã có riêng 1 chương là Chương 8 quy định về quỹ đầu tư BĐS với 2 điều (bao gồm Điều 90 và 91) về hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư BĐS. Sau đó, năm 2015, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 60/2015/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 58. Nghị định 60 có 3 nội dung mới liên quan tới quỹ đầu tư BĐS.

Được biết, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS để hướng dẫn thi hành Nghị định 60.

Như vậy là cơ sở pháp lý để thành lập REIT đã có và đây là mô hình được đánh giá cao, tuy nhiên hiện vẫn chưa có REIT nội nào được thành lập.

Lý giải về nguyên nhân này, các chuyên gia cho rằng, hiện tại vẫn còn những vướng mắc khiến REIT nội chưa được hình thành, một trong những vướng mắc đó là nhận thức của nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước về mô hình này chưa thông, còn e ngại.

Một số quỹ REIT đang hoạt động tại Việt Nam hiện nay như: VNL, VOF, Indochina Land Holdings, Aseana Properties Limited (APL), Vietnam Property Fund (VPF),… đều do nước ngoài thành lập và được niêm yết tại TTCK nước ngoài và hoạt động tại Việt Nam như một nhà đầu tư nước ngoài.

Trong giai đoạn 2011 - 2013, trước sự trầm lắng của thị trường địa ốc Việt Nam, những quỹ này đều bị thua lỗ, ngoại trừ một vài quỹ đã đầu tư vào một số BĐS du lịch đang hoạt động hiệu quả. Có lẽ, đây chính là lý do khiến các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước còn ái ngại khi muốn thành lập REIT nội.

Bên cạnh vấn đề nêu trên, theo bà An, hiện tại REIT chưa thể phát triển tại Việt Nam vì thị trường đang thiếu các quản lý quỹ chuyên nghiệp có kinh nghiệm về đầu tư BĐS. Trong khi chất lượng về nguồn cung BĐS chưa được đảm bảo dù gia tăng khá nhiều về số lượng trong thời gian qua. Mặt khác, cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào các mô hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng, làm cho nhiều người lăn tăn, mặc dù rất muốn tìm hiểu để thành lập hoặc tham gia.