Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa có báo cáo đánh giá thị trường nhà đất 9 tháng đầu năm kèm theo thông điệp cảnh báo đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn nhiều nhân tố bất ổn.

Lệch pha cung cầu

Phân khúc thị trường bất động sản (BĐS) cao cấp đang tăng trưởng mạnh mẽ, nhiều các dự án BĐS cao cấp - hạng sang, nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu. Bên cạnh vùng lõi trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, Tp.HCM đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông thành phố qua địa bàn quận Bình Thạnh, quận 1, 4 và một phần quận 9, Thủ Đức cùng một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận.

Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng (như dự án căn hộ cho thuê 19m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng.

Đồng thời, thị trường cũng thiếu dự án nhà ở xã hội (toàn thành phố chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng; 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Theo số liệu của Sở Xây dựng, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016  đạt 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm BĐS trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn; nhà ở thương mại giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội phục vụ người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư rất thiếu.

Thị trường BĐS Tp.HCM bị đánh giá đang tiềm ẩn nhiều
nhân tố bất ổn có thể gia tăng rủi ro. Ảnh: Vũ Lê

Gia tăng nhà đầu tư BĐS thứ cấp

Trong 9 tháng qua, thị trường tiếp tục có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, song phần lớn mua để bán lại kiếm lời, đặc biệt là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại Tp.HCM, theo khảo sát của CBRE, nhà đầu tư chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (21% mua để bán lại; 38% mua để cho thuê; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), do tỷ suất sinh lợi thấp.

Tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu

Tăng trưởng tín dụng Tp.HCM đạt 13,26% so với cuối năm ngoái, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2015. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%; còn lãi suất cho vay trong lĩnh vực BĐS ở mức khoảng 8,7 - 9,9%. Những doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình, đặc biệt là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (trong khi chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BT, BOT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS.

Thiếu chính sách hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp

Tháng 1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường BĐS xử lý nợ xấu, hàng tồn kho, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Chương trình này đã hỗ trợ cho 56.181 hộ gia đình, cá nhân có nhà ở; giúp thị trường BĐS phục hồi kể từ cuối năm 2013.

Tính đến nay, gói 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 28.344 tỷ đồng, đạt 86,3%, trong đó, có 56.181 cá nhân, hộ gia đình đã được cam kết cho vay 27.480 tỷ đồng. Riêng tại Tp.HCM, gói 30.000 tỷ đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng, bao gồm 10.525 hộ gia đình, cá nhân vay 5.520 tỷ đồng và 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Song, NHNN đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 01/6/2016; chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/03/2016 và giải ngân đến hết ngày 31/12/2016. Những trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.

Về cơ bản, gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở. Chính vì vậy, việc bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, nếu không xử lý thỏa đáng, kịp thời 4 nhân tố tiềm ẩn rủi ro trên, rất có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường trong thời gian tới.