Bất động sản công nghiệp – nhiều tiền đề phát triển

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá bất động sản công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố.

Thứ nhất, việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) buộc Việt Nam liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Thực tế này đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào, tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.

Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải. Với lợi thế chiến lược, Việt Nam có tiềm năng to lớn phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

Thứ ba, theo khảo sát, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc. Chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia. Đây là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam thời gian gần đây.

Bất động sản công nghiệp cũng được giới chuyên gia nhận định
là phân khúc hấp dẫn nhất của năm 2019. Ảnh minh họa

Đặc biệt, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

Thứ tư, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để né cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam “cất cánh” trong năm 2019.

Thứ năm, môi trường đầu tư của Việt Nam đang nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.

Phát triển BĐS công nghiệp dựa trên nguyên tắc thị trường

Dù hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để bùng nổ trong năm 2019 và những năm kế tiếp, tuy nhiên theo ông Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn non trẻ, đang ở giai đoạn khởi đầu, đóng góp của các khu công nghiệp, khu kinh tế vào GDP vẫn chưa tương xứng với tiềm năng.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng để có thể phát triển mạnh trong tình hình mới, bất động sản công nghiệp cần có một mô hình phù hợp, tận dụng tối đa các yếu tố thị trường như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, các hiệp định thương mại tự do, nguồn vốn FDI lớn...

Trong đó, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là xu hướng phát triển tất yếu. Khi bắt đầu phát triển, bất động sản công nghiệp buộc phải hình thành không gian đô thị - một cấu trúc định cư phù hợp với khu công nghiệp.

Phát triển bất động sản công nghiệp dựa trên nguyên tắc thị trường
chính là cơ hội lớn nhất để thúc đẩy phân khúc này.

Mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị và các dịch vụ hỗ trợ cho phát triển của khu công nghiệp nhằm giải quyết các nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhà trẻ, trường học, siêu thị và một số tiện nghi, tiện ích khác cho chuyên gia, công nhân, người lao động trong khu công nghiệp.

Theo giáo sư Võ, hàng chục năm trước, mô hình khu công nghiệp Việt Nam đã được định hướng là gắn với đô thị. Tuy nhiên, từ năm 1992, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa các khu công nghiệp ra khỏi đô thị. Đến thời điểm hiện tại, nền kinh tế và môi trường đầu tư có nhiều chuyển biến nên chúng ta quay trở lại với mô hình này. Thực tế hiện tại sẽ thúc đẩy bất động sản công nghiệp gắn với thị trường nhiều hơn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh: “Phát triển bất động sản công nghiệp dựa trên nguyên tắc thị trường chính là cơ hội lớn nhất để thúc đẩy phân khúc này. Khi bất động sản công nghiệp nhập với đô thị, dịch vụ thì nhu cầu phát triển theo hướng xanh, thông minh sẽ là 1 nhu cầu bắt buộc. Đến lúc này, chúng ta cần xem xét lại các công cụ điều tiết sự phát triển là các vấn đề chính sách, pháp luật”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Cung cũng cho rằng muốn bất động sản công nghiệp phát triển mạnh cần có sự thay đổi cách tiếp cận về đầu tư. Sự thay đổi này cần phải bắt nguồn từ định hướng chính sách của nhà nước và từ phía các nhà đầu tư.

Dự báo đến năm 2020, khoảng 40% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các đô thị. Những năm qua, tốc độ đô thị hóa cao dẫn đến sự gia tăng các khu công nghiệp, khu kinh tế nhưng các khu này lại thiếu sự gắn kết với quá trình đô thị hóa. Việt Nam chưa hình thành được các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Do đó, trong tương lai, cần hình thành các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hay cao hơn là các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Thúy An