Thông tư 36/2014/Ngân hàng Nhà nước (quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của những tổ chức tín dụng) đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi không tác động trực tiếp tới hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Bởi vì, hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh BĐS (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay tiêu dùng/cá nhân).

Song, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn (từ 60% giảm xuống còn 40%) để tài trợ cho vay trung dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở mức cao.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Đinh Thế Hiển khẳng định, nếu các ngân hàng tiếp tục “rót” vốn ồ ạt vào BĐS như trong năm vừa qua sẽ chắc chắn mất thanh khoản trong thời gian tới chứ chưa nói đến độ rủi ro. Vì thế, việc Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra ý kiến về việc sẽ thực hiện những giải pháp kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS là cấp thiết, buộc phải triển khai sớm.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, cho dù dòng vốn cho vay vẫn tốt, người vay vẫn trả được nợ song việc đem nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn có thể gặp rủi ro lớn về thanh khoản.

Vụ Tín dụng cho biết, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS (không bao gồm hoạt động cho vay mua nhà ở, vay cá nhân sửa nhà, mua nhà trả góp, ...) tập trung lớn nhất vào phân khúc mua, xây dựng, sửa chữa nhà, xây dựng đô thị (chiếm 60%).

Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện những giải pháp kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS

Nguyên nhân khiến Ngân hàng Nhà nước cần thiết phải siết chặt các quy định là do dấu hiệu nóng lại của thị trường BĐS trong năm 2015 và dư nợ cho vay kinh doanh BĐS cũng thường chiếm tỷ trọng cao trong những khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Giới phân tích đánh giá, việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung - dài hạn của từng khối theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước cho thấy định hướng hạn chế cấp tín dụng trung - dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản. Đồng thời, việc này cũng giảm cho vay đối với lĩnh vực BĐS (do những khoản vay này thường là vay trung - dài hạn) của Ngân hàng Nhà nước.

Qua đó, Ngân hàng Nhà nước đang hướng đến việc tăng cường tính an toàn và bảo đảm sự ổn định của hệ thống ngân hàng trong trung và dài hạn.

Ông Hiển cho biết, việc dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng mạnh cho thấy sự sôi động của thị trường BĐS trong năm vừa qua khi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay cho vay đầu tư xây dựng dự án và cho vay mua nhà, đất. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay còn giúp giá trị tồn cho BĐS giảm nhanh. Song, nếu dòng vốn này cứ chảy mãi mà không được kiểm soát chặt chẽ sẽ tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường.

Ngoài ra, TS. Hiển còn cho biết thêm, một số doanh nghiệp BĐS lớn trên thị trường hiện nay chắc chắn sẽ rơi vào tình huống… kẹt vốn, dẫn tới dự án sẽ bị giãn tiến độ đầu tư, trầm trọng hơn là “trùm mền”.

Chính sách siết lại van tín dụng BĐS còn giúp cho giới đầu cơ sẽ không ồ ạt mua nhà đất như thời điểm các tổ chức tín dụng thoải mái cho vay tiền. Ông Hiển nói thêm, ở đây chúng ta cần phân biệt giữa doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp có tiềm lực tài chính bởi chúng hoàn toàn không đồng nhất. Sự đổ vỡ trên thị trường  BĐS thường rơi vào những doanh nghiệp lớn, còn các nhà đầu tư có dòng vốn ổn định, vốn đầu tư vào dự án hài hòa mà không phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay sẽ ít bị ảnh hưởng.

Có thể thấy, các doanh nghiệp có dự án lớn song nguồn vốn được “bơm” từ ngân hàng sẽ hết sức khó khăn nếu Ngân hàng Nhà nước thực hiện những biện pháp thắt chặt cho vay vào lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, một thực tế trên thị trường hiện cho thấy, còn có một số dự án cơ sở hạ tầng cũng đã được chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác. Song, để kiểm soát được dòng tiền vào địa ốc, cũng như tránh tình trạng BĐS xì hơi thì không nên sử dụng nguồn vốn từ ngân hàng “bơm” ra để mua lại các dự án này mà đòi hỏi phải có vốn chủ sở hữu của những doanh nghiệp.

Theo một số chuyên gia kinh tế, nếu Nhà nước tiếp tục chuyển giao các công trình hạ tầng và cho doanh nghiệp dùng bài toán sử dụng vốn của các ngân hàng thương mại để hoàn thiện các dự án loại này thì không khác gì như “đánh bùn sang ao”, khó tránh được BĐS suy thoái lần nữa. Đến lúc đó, thị trường BĐS gặp khó khăn, một lần nữa Nhà nước lại phải gánh chịu hậu quả.

Trao đổi với phóng viên trong một ngày đầu xuân, TS. Hiển cho rằng, không có gì là tăng trưởng nóng mãi mãi. Lĩnh vực BĐS đã đạt được sự hồi phục và tăng trưởng mạnh trong năm vừa qua nên tốc độ tăng này rất khó được duy trì trong năm nay.

Chuyên gia này nói, nguồn cung nhà ở tại các phân khúc đang khá dồi dào, tâm lý chờ đợi giá nhà giảm của người dân vẫn có, kết hợp với việc các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay tiền mua nhà nên sức mua của năm 2016 có thể sẽ không mạnh.