Đó chính là nguyên nhân dẫn tới hiện tượng nhiều ngân hàng vừa qua đã tạm thời dừng nhận thế chấp cho vay loại hình nhà ở hình thành trong thương lai, khiến cho dư luận xôn xao.

1. Đặc biệt, đáng chú ý là ngày 10/12/2015, Ngân hàng BIDV có văn bản gửi đến các chi nhánh của mình yêu cầu tạm dừng nhận thế chấp mới (áp dụng đối với mọi trường hợp) cho những loại tài sản đảm bảo là nhà ở (gồm có căn hộ, biệt thự, liền kề) mua của doanh nghiệp BĐS mà chưa có sổ đỏ, nhà ở của cá nhân, tổ chức chưa có sổ đỏ và quyền tài sản liên quan tới dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (nghĩa là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở).

Lúc quy định này được nêu ra, theo tìm hiểu của phóng viên, có nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà ở hình thành trong tương lai cho biết là thủ tục thời gian vừa qua rất chậm và bị "ngâm".

Chị Thanh Mai, một khách hàng cho hay, chị đã chạy đi chạy lại một số ngân hàng để xin vay tiền cho căn hộ chung cư vừa mua tại Hà Đông song các ngân hàng đều tắc. Có ngân hàng thì nhân viên giao dịch từ chối tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây dựng và yêu cầu tài sản đảm bảo khác, có ngân hàng nhân viên báo vẫn nhận làm thủ tục song còn giải ngân phải chờ khi nào có Thông tư hướng dẫn cụ thể mới được giải ngân... Chị đang vô cùng lo lắng và hoang mang.

Đối với thực trạng này, theo đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, lý do một số ngân hàng tạm ngừng cho vay là nằm ở những hướng dẫn liên quan tới luật mật mờ, chưa rõ ràng nên họ sợ trái với những quy định mới của pháp luật.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn thực hiện Luật này. Trước đây, việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép sử dụng “quyền tài sản” hình thành trong tương lai song giờ theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay vốn phải là “tài sản” hình thành trong tương lai.

Các ngân hàng ngừng cho vay vốn mua nhà trên giấy vì các quy định của pháp luật còn mật mờ

Về vấn đề này, ngân hàng BIDV lý giải, việc tạm ngừng này là căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) nên yêu cầu các chi nhánh của mình nhận thế chấp tài sản là dự án xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai đúng theo quy định pháp luật hiện hành (nghĩa là Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99).

BIDV cũng giải thích thêm nguyên nhân việc tạm ngừng là do Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa đưa ra hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp quyền tài sản liên quan tới dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai. Vì thế, những trường hợp thế chấp mà không tuân thủ theo 2 văn bản luật trên đều không được pháp luật công nhận.

Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA), Luật sư Trương Thanh Đức cho hay, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của khách hàng. Song, hiện nay, Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này vẫn đang quy định khá mập mờ, khó áp dụng. Vì thế, vô tình Luật này đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thực hiện thế chấp loại tài sản đặc biệt này.

Ông Đức dẫn chứng, người dân mua nhà ở 1 tỷ đồng đóng vào 300 triệu đồng thì họ có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu đồng này với ngân hàng, đây gọi là quyền tài sản phát sinh.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, hiện tại, Luật mới không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng mua bán nhà ở. Bên cạnh đó, hình thức thế chấp này cũng khó đáp ứng được những điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Khoản 5, Điều 3 của Thông tư 26 quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà này thì chỉ được thế chấp phần dự án, không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai đó.

Đó là lý do khiến nhiều ngân hàng đang tạm thời dừng nhận các hồ sơ thế chấp mới đối với loại hình tài sản nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Đức nhấn mạnh, do Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai nên đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay vốn bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm các quy định hiện hành. Do đó, hiện đang xảy ra tình trạng nhiều ngân hàng dừng cho vay và chờ hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước.