Thiếu vốn và vướng cơ chế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, những dự án chưa triển khai hoặc đang ngừng thi công do bị ảnh hưởng từ việc thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng trong những năm trước.

Theo ông Châu, những chủ đầu tư đã hết tiền triển khai, ngân hàng không cho vay vốn nữa nên đành để mặc dự án. Bên cạnh đó, các chính sách không hợp lý cũng là nguyên nhân chính dẫn đến nhiều dự án chết lâm sàng.

Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân Lê Ngọc Tú cho hay, doanh nghiệp ông có 14.000 m2 đất ở phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức), đã được UBND Tp.HCM chuyển mục đích sử dụng làm đất ở với quy mô hơn 9.200m2, còn lại là đất công trình công cộng. Trong quá trình triển khai dự án, do tiền sử dụng đất quá cao nên doanh nghiệp đã xin cơ quan chức năng chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tới nay đã 2 năm mà dự án vẫn chưa được Tp.HCM phê duyệt do nhiều vướng mắc trong những quy định hiện hành liên quan tới bảng giá đất nông nghiệp và giá đất chuyển nhượng.

Ông Tú cho biết, tại dự án này, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất từ dân với giá đất 3 triệu đồng/m2 song theo quy định khi bán nhà ở xã hội, công ty chỉ được tính mức giá là 400.000 đồng/m2. Nếu vậy thì không thể triển khai được dự án, chưa xây đã thấy lỗ. Vì thế, cơ quan chức năng cần tính toán căn cứ theo thị trường để đưa ra mức giá phù hợp cho cả doanh nghiệp và khách hàng.

Được biết, cách đây 6 năm, dự án Phước Kiểng tại huyện Nhà Bè được UBND Tp.HCM đồng ý cho Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Với diện tích 90 ha, nhiều năm qua, doanh nghiệp này đã đền bù giải tỏa được 82% dự án, còn lại 18% không thể giải tỏa do những chủ đất không chịu di dời. Trong khi đó, theo quy định pháp luật, công ty phải tự thỏa thuận 100% với người dân. Việc thỏa thuận không thành công nên dự án không triển khai, Tp.HCM có chủ trương thu hồi dự án.

Dự án Kenton Residences tại quận 7, Tp.HCM đã phải ngừng thi công từ năm 2008 do thiếu vốn. Ảnh: G.H

Tương tự, còn rất nhiều ví dụ khác như dự án Kenton Residences, tọa lạc gần ngã tư Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Văn Linh. Công trình này được khởi công từ năm 2005 với tổng vốn khoảng 30 triệu USD, do Công ty TNHH Tài Nguyên làm chủ đầu tư, đã ngưng thi công từ năm 2008.

Trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, dự án cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp có tên DB Tower khởi công năm 2010, sau 2 năm, dự án hoàn thiện phần thô nhưng rồi không thể tiếp tục thực hiện. Thậm chí ngay tại trung tâm quận 1, địa điểm được mệnh danh là “đất vàng”, dự án Saigon One của chủ đầu tư Công ty cổ phần M&C với tổng vốn theo công bố là 200 triệu USD cũng không thể tiếp tục hoàn thành và nằm trong danh sách các dự án “chết lâm sàng”.

Những dự án không tiếp tục xây dựng, gây nên sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Một lượng vốn lớn của doanh nghiệp bị “chôn” vào dự án mà không biết tới bao giờ mới có thể thu hồi được. Đại diện công ty cho biết, để có tiền đền bù và thực hiện dự án, chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng. Hiện tại, dự án vẫn chưa thể triển khai, công ty thiệt đơn thiệt kép vì vẫn phải trả tiền lương cho bộ máy, lãi ngân hàng và cắt cử người canh giữ đất...

Giải pháp nào để hồi sinh dự án “chết lâm sàng”?

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn cho biết, để giải quyết tình trạng dự án dở dang, trong năm nay, Sở Xây dựng sẽ đề xuất thành phố đưa ra cơ chế cho doanh nghiệp điều chỉnh lại ranh đất dự án đối với diện tích đã bồi thường. Song, phải bảo đảm kết cấu hạ tầng đồng bộ về giao thông, chiếu sáng, cấp - thoát nước. Nếu các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, muốn tiếp tục thi công tiếp 100% dự án thì chính quyền địa phương sẽ phải giúp chủ đầu tư tiến hành đền bù phần diện tích còn lại. Bên cạnh đó, nếu thực lực chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai dự án thì sẽ thu hồi dự án, tổ chức đấu thầu, mời gọi các chủ đầu tư khác vào thực hiện để tháo vốn cho chủ đầu tư cũ và đưa quỹ đất vào khai thác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều dự án đã tiến hành giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí có dự án tới 98% đất dự án song phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Vì vậy rất cần có sự hỗ trợ của chính quyền để sớm thực hiện dự án, vừa bảo đảm lợi ích của người có đất, vừa bảo đảm lợi ích chung của xã hội. Ông Châu cho biết, hiện tại tín dụng chưa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp BĐS, lãi suất cho vay vẫn còn tương đối cao, cần được giảm thêm nữa thì mới hợp lý.

Tổng giám đốc Công ty BĐS Hưng Thịnh Land Nguyễn Nam Hiền cho rằng, nếu doanh nghiệp có dự án đang xây dựng dang dở hay có quỹ đất tốt vì lý do nào đấy không thể tiếp tục thì có thể chào bán hoặc kết hợp với những doanh nghiệp có tiềm lực tốt để triển khai. Làm như vậy có thể giảm số lượng dự án dở dang, tạo nguồn cung cho thị trường BĐS.

Ông Hiền nêu quan điểm, phía ngân hàng cũng nên xem xét hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển tiếp dự án. Đây là cách giúp các ngân hàng có thể thu hồi lại vốn đã cho vay.