Trên đây là nhận định của Giám đốc Bộ phận Bán lẻ Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương, ông Theodore Knipfing về thị trường bất động sản (BĐS) bán lẻ Việt Nam trong việc thu hút các thương hiệu nước ngoài gia nhập thị trường bán lẻ Việt Nam trong năm 2016.

Ông Theodore Knipfing, Giám đốc Bộ phận Bán lẻ Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương

- PV: Giá thuê BĐS bán lẻ tại Việt Nam đang ở mức nào so với mặt bằng chung của khu vực, thưa ông? Ông có thể phân tích cụ thể mặt bằng chung này có hợp lý so với GDP đầu người và sức mua tại Việt Nam hay không?

+ Ông Theodore Knipfing: Khi tôi nói đến khu vực, tôi thường nói về Myanmar, Campuchia, bởi các thị trường này khá tương đồng với Việt Nam chứ không nói đến các nước như Singapore hay Indonesia, nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ thì bên cạnh những địa điểm sang trọng dĩ nhiên có giá thuê cao thì các địa điểm khác giá thuê cũng tương đối hợp lý. Nếu nhìn vào doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp thì một số có biên độ lợi nhuận cao so với chi phí thuê mặt bằng. Theo tôi, chi phí thuê mặt bằng chỉ nên chiếm trung bình khoảng 20% doanh số bán hàng, một số thương hiệu trả giá thuê dưới 20% so với doanh thu nhưng cũng có các thương hiệu khác phải trả giá thuê cao hơn mức 20% này.

Vì vậy, để nhận định là giá thuê mặt bằng cao hay thấp thì khá là chủ quan vì có thể là do giá thuê cao thật, song cũng có thể do thương hiệu chưa mạnh tại thị trường, khiến cho kết quả kinh doanh không chưa mang lại lợi nhuận mong muốn. 

Nếu so sánh với các thị trường bán lẻ khác, Việt Nam có nhiều lợi thế hơn Campuchia, Myanmar. Đơn cử, Việt Nam có các con đường mua sắm tại khu trung tâm trong khi 2 nước kia không có, chính vì vậy, không thể so sánh giá tại các con đường này được. Nếu xét về giá thuê tại trung tâm thương mại thì cả 3 nước hiện có rất nhiều trung tâm đang thương mại được xây dựng, thói quen mua sắm, sinh hoạt của người dân mới bắt đầu cải thiện đối với các hình thức mua sắm hiện đại, có nghĩa là thị trường đang và sẽ có sự thay đổi trong thời gian tới, do vậy có lẽ thời gian này chưa xác đáng để nhận định giá cả đã phù hợp với mức thu nhập và sức mua hay chưa.

- Có không ít BĐS bán lẻ tại Việt Nam đã có tỷ lệ cho thuê khá thấp trong một thời gian dài khi mà BĐS xuống dốc do có thời gian nguồn cung tăng quá nhanh. Còn trên thị trường lúc này, ông có nhìn thấy điều đó?

+Tôi không thấy tình hình bi quan như vậy bởi nhiều yếu tố: Tôi thừa nhận là nguồn cung hiện nay đang tăng. Minh chứng như Vincom đang xây dựng 20 trung tâm mua sắm cùng một lúc, song thu nhập bình quân đầu người và thu nhập hộ gia đình đang phát triển nhanh chóng, tăng đến 2 con số tại Việt Nam. Bên cạnh đó, số người Việt đi du lịch nước ngoài cũng đang tăng và giúp họ biết được nhiều thương hiệu hơn, từ đó kích thích thói quen mua sắm hơn. Mặc dù nguồn cung tăng nhưng kinh tế vĩ mô cũng đang phát triển ổn định, do đó thói quen mua sắm của người dân cũng đang được cải thiện.

Tôi thấy rằng, hiện nay mọi thứ vẫn đang đi đúng quỹ đạo tự nhiên của nó, duy chỉ có một điều mà thị trường bán lẻ Việt Nam cần cải thiện đó chính là phải thu hút các thương hiệu lớn quan trọng vào trung tâm thương mại vì tại bất kỳ quốc gia nào trong khu vực, những thương hiệu này đóng vai trò quan trọng trong việc thành bại của trung tâm thương mại vì họ thu hút người dân đến đây mua sắm và sử dụng dịch vụ.

Tòa nhà Lotte Center Hà Nội. Ảnh: Chiến Công

- Tại Việt Nam, có không ít thương vụ M&A trong lĩnh vực này, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng tăng lên đáng kể tại các thành phố lớn. Vậy ông đánh giá sao về những thành công đó?

Nói về các thương vụ M&A thì tôi nghĩ đó là những dấu hiệu tích cực cho thấy các nhà bán lẻ nước ngoài thật sự quan tâm đến thị trường Việt Nam và muốn gia nhập vào thị trường một cách nhanh nhóng, do đó họ mới chọn hình thức M&A hơn là những hình thức khác vốn cần nguồn lực và thời gian hơn.

Thị trường bán lẻ hoạt động tốt và kinh tế vĩ mô cũng đang trên đà tăng trưởng là những điều kiện tốt để các nhà bán lẻ yên tâm vào tiềm năng phát triển của thị trường. Song như tôi đã đề cập trước đó, hiện thói quen mua sắm và sinh hoạt của người dân vẫn chưa gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại nên dù cho lương có tăng lên 30% trong hai năm tới đi chăng nữa thì người dân cũng sẽ không dùng phần lớn lương cho mua sắm tại các trung tâm thương mại. Đây chính là một trong những thách thức đối với doanh nghiệp bán lẻ nước ngoài, ngay khi họ đã mua lại các công ty trong nước và gia nhập thị trường.

- Trong vòng 2 năm trở lại đây, những thương hiệu bán lẻ quốc tế gia nhập vào thị trường Việt Nam rất mạnh mẽ, vậy lý do nào khiến các thương hiệu quốc tế lại lựa chọn Việt Nam, thưa ông?

Giữa bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài đang gặp nhiều khó khăn, tất cả mọi thứ đang dần trở nên bão hòa tại nước của họ thì buộc họ phải tìm các thị trường mới ở nước ngoài để mở rộng, Việt Nam đã và đang là điềm đến đầu tư yêu thích của các nhà đầu tư nói chung và các nhà bán lẻ nói riêng.

Những nhà bán lẻ, trước khi gia nhập thị trường nào thì họ phải làm công tác nghiên cứu thị trường rất kỹ lưỡng. Như tôi đã phân tích ở trên, Việt Nam với nhiều điều kiện thuận lợi (dân số trẻ, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị hóa, kinh tế vĩ mô ổn định, các hiệp định thương mại...) đã khiến họ tự tin khi đầu tư vào nước ta.

- Trước những cơ hội cũng như những thách thức này, theo ông, các doanh nghiệp bán lẻ nội nên có những thay đổi như thế nào?

Cho dù các nhà bán lẻ nội có nhiều lợi thế như am hiểu tốt hơn về người tiêu dùng, có quỹ đất, có mối quan hệ tốt,… thì họ cũng không nên chủ quan mà phải tranh thủ học hỏi những cái mới, những cái hay từ các nhà bán lẻ nước ngoài và kết hợp với các ưu điểm của mình để phát huy lợi thế cạnh tranh lên mức tối đa nhất.

Các doanh nghiệp cần phải uyển chuyển và linh hoạt để thích nghi với những thay đổi của thị trường bởi bản chất của thị trường bán lẻ rất nhanh thay đổi, nhất là tại các quốc gia mới nổi như Việt Nam thì thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và biến động hơn nữa.

- Xin cảm ơn ông!