Do đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hệ thống ngân hàng thương mại dưới sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải có sự kiểm soát chặt khi đẩy vốn vào bất động sản (BĐS), bởi rủi ro luôn tiềm ẩn lớn.

Trong báo cáo kinh tế vĩ mô quý IV/2015 được Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) công bố mới đây, tín dụng BĐS tăng 14,59%, cao hơn đáng kể so với mức tăng tổng tín dụng và cùng kỳ những năm trước. Tín dụng BĐS đã tăng trưởng gần 20% đạt trên 374,8 nghìn tỉ đồng, tính đến 30/11/2015.

Điều này gây nên những lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản mới trong tương lai. Có thể, sự bền vững của thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ - tín dụng không được định hướng đúng.

Từ thực tế này, VEPR khuyến nghị cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế.

Cụ thể, cần tránh việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng trong thời gian quá dài, đặc biệt mức mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18% cho năm 2016 được cho là quá cao, trong bối cảnh lạm phát nhiều khả năng sẽ quay trở lại.

Vì vậy, VEPR đề xuất xem xét mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2016 ở mức 12-15%, đồng thời thực hiện các biện pháp mang tính thị trường định hướng dòng vốn tín dụng vào khu vực sản xuất. Có thể xem xét điều chỉnh tăng hệ số dự phòng chung và hệ số rủi ro với các khoản cho vay lĩnh vực không ưu tiên.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục “giống lên hồi chuông” cảnh báo khi phát đi phát đi thông điệp thông qua văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36 (quy các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng). Theo đó, có thể tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn đối với lĩnh vực BĐS sẽ giảm từ 60% xuống 40%, còn hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực BĐS có khả năng lại tăng từ 150% lên 250%.

Về vấn đề trên, theo TS. Hiếu, BĐS ấm lên sẽ là điều kiện tốt để xử lý nợ xấu. Song nếu nhìn vào thực tế thì thị trường BĐS vẫn chưa hết khó khăn, lượng hàng tồn kho vẫn còn lớn. Vì thế, cùng với quá trình đẩy vốn cho vay BĐS, các ngân hàng thương mại phải kiểm soát được chất lượng các khoản vay và chứng minh được nguồn trả nợ.

“Bong bóng” tín dụng cho vay mua nhà vẫn có thể xảy ra trong tương lai nếu các ngân hàng cho vay quá ồ ạt như đã xảy ra trong giai đoạn 2005-2010

TS. Hiếu cho biết, bài học về tín dụng BĐS những năm trước vẫn còn hiện hữu. Trong khi nợ xấu vẫn chưa giải quyết triệt để, thì hiện nay các cơ quan quản lý liên tiếp đưa ra lời cảnh báo và bắt đầu kiểm soát, thắt chặt dòng tiền đổ vào BĐS là việc làm đúng lúc. Ngoài ra, các ngân hàng chắc chắn sẽ không dại gì mà đổ tiền ồ ạt cho vay khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn.

Theo một chuyên gia tài chính – ngân hàng khác, dư nợ tín dụng của ngân hàng Việt Nam vào giai đoạn 2007-2008 đã tăng lên mức quá cao, bất bình thường. Vào năm 2007, từ chỗ chỉ 20-30%, tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngành đã lên mức 57%. Trong đó, các ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ đã ồ ạt đổ vốn vào BĐS và chứng khoán, nhưng sau đó buộc phải thoái vốn, làm cho các thị trường này lao dốc không phanh.

Một vài năm trở lại đây, BĐS đang đánh giá là thị trường phục hồi mạnh ở phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp. Nhu cầu vốn của người mua nhà tăng, mặt bằng lãi suất cho vay giảm dần và Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay BĐS như: Giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống còn 150% hay bỏ khống chế hạn mức tín dụng… là điều kiện tốt để các ngân hàng đẩy vốn

Vị chuyên gia này cho biết thêm, ngay sau đó tín dụng liên tiếp đổ vào BĐS, tuy nhiên các ngân hàng lại không kiểm soát chặt chẽ dòng tiền. Trên thị trường hiện nay bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu lập lại giai đoạn trước và nếu không có biện pháp kiểm soát chặt thì tình trạng nợ xấu trong ngân hàng tiếp tục quay trở lại là không tránh khỏi.

Chuyên gia kinh tế  - TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, việc siết chặt lại tín dụng chảy vào BĐS trong lúc này là không thừa. Động thái của Ngân hàng Nhà nước phần nào cho thấy, thị trường BĐS cần phải được lèo lái đúng hướng và tránh tình trạng xì hơi trong thời điểm này.

Được biết, trong vốn đầu tư BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay thì có đến 70% là vốn đi vay từ các ngân hàng thương mại, còn lại khoảng 30% cũng là vốn góp từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu doanh nghiệp đang trong tình trạng khó khăn, trong khi ngân hàng không thẩm tra tốt và tiếp tục bơm vốn thì không khác gì làm cho thị trường rơi vào suy thoái lần nữa.

Tồn kho nhà ở trên thị trường hiện nay vẫn còn, các doanh nghiệp buộc phải có vốn chủ sở hữu để xử lý nguồn hàng, còn các ngân hàng cũng phải đảm bảo nguồn vốn của mình. Do đó, Ngân hàng Nhà nước muốn tăng hệ số rủi ro lên cũng muốn đảm bảo tính thanh khoản tốt và giảm nợ xấu cho thị trường.

Năm 2016 không phải là một năm toàn màu hồng đối với các doanh nghiệp BĐS. Trong trường hợp các ngân hàng thắt chặt cho vay vốn thực hiện dự án BĐS nếu thông tư sửa đổi thành hiện thực thì đó là một trong những khó khăn quá lớn cho mỗi doanh nghiệp. Chính vì vậy, các doanh nghiệp BĐS cần phải chuẩn bị nguồn lực để ứng phó, không nên thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng vì rất dễ bị “chết đuối”.