Trước Tết âm lịch không lâu, các dữ liệu công bố của ngành xây dựng đều cho thấy, lượng căn hộ tồn kho đều giảm mạnh, thậm chí là giảm một cách đầy ngoạn mục. Tại Tp.HCM, cơ quan quản lý ngành xây dựng còn đưa ra con số: thị trường hiện chỉ còn khoảng 3.000 căn hộ tồn kho? Trên một số phương tiện báo chí, truyền thông còn dùng từ “cơn sốt” để mô tả giá BĐS đang tăng.

Có vẻ như sự “sốt” của thị trường BĐS đang được thổi phồng bằng những khẩu hiệu kiểu như: Hãy nhìn vào các tòa cao ốc của các dự án, nơi hàng trăm, hàng ngàn căn hộ đã được chủ đầu tư bán hết. Những người có nhu cầu buộc phải mua lại sản phẩm của những người đã mua trước đó. Thế nhưng, một thực tế trần trụi là vào buổi tối, các cao ốc đã hoàn thiện lại hầu như tối om không ánh đèn và số căn hộ sáng đèn, tức có người đang ở, chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Vì sao thế? Vì đã có người mua rồi đấy, nhưng chưa dọn đến ở. Tuy nhiên, người ta chưa dọn đến ở không phải chỉ trong 1-2 tháng, mà có khi đã cả năm. Không hiểu tiền nhàn rỗi của giới đầu tư ở đâu mà nhiều thế? Cả đống tiền bỏ vào các căn hộ hàng năm trời mà không thèm dọn đến ở?

Tính đến ngày 30/11/2015 dư nợ BĐS là 374.783 tỉ đồng, tương ứng 16,6 tỉ USD, tăng khoảng 19,91% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng khoảng 2,8% so với 31/10/2015. Điều đó có nghĩa trong một tháng, tín dụng BĐS tăng 2,8%. Ảnh: T.L

Xin thưa không phải như vậy. Lấy một ví dụ cụ thể thế này: Nếu bạn mua căn hộ và trả tiền ngay 100%, bạn sẽ được giảm ngay 10% giá mua tức thì. Trong khi hầu như những người mua căn hộ chỉ cần có vốn tự có chiếm 15-30% giá trị tài sản, còn lại 70-85% sẽ do ngân hàng cho vay (một tỷ lệ đòn bẩy không hề thấp!). Tại mốt số dự án, chủ đầu tư có khi còn cho người mua nhà ân hạn 1 năm đầu. Chẳng hạn bạn mua căn hộ vào ngày 30/1/2015, thì phải đến ngày 30/1/2016 bạn mới bắt đầu vay tiền ngân hàng để đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ. Nhưng điều đáng nói là, ngày 30/1/2016 bạn chắc chắn phải vay, nói cách khác, ngân hàng chắc chắn phải giải ngân cho bạn. Nếu không, vì một lý do nào mà ngân hàng không giải ngân, chắc chắn bạn không có tiền nộp cho chủ đầu tư và đương nhiên bạn sẽ bị phạt 30-40% số tiền 15-30% đã trả.

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, những dự án BĐS thu hút được tiền thật nhàn rỗi trong dân rất ít, mà số tiền này chủ yếu là tiền vay ngân hàng. Chủ đầu tư vay ngân hàng để làm dự án, rồi lấy chính dự án đó thế chấp. Người tiêu dùng thì vay ngân hàng để mua căn hộ, và dùng chính căn hộ đó thế chấp, tức là thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. Thành ra, một dự án BĐS thông thường sẽ được thế chấp 2 lần để vay tiền ngân hàng cũng 2 lần. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) mới đây đã tạm dừng cho vay đối với một số trường hợp tài sản thế chấp hình thành trong tương lai xem ra cũng là có lý do của nó.

Chắc chắn không ai có thể nhìn rõ câu chuyện vốn ngân hàng đổ vào BĐS hơn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và ngày 2/2/2016 cơ quan quản lý cũng đưa ra lấy ý kiến công luận Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Dự thảo lần này có 2 điểm nhấn chính: Thứ nhất là việc thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% vọt lên 250%. Trong một giải trình đi kèm, cơ quan soạn thảo văn bản giải thích rằng, việc sửa đổi trên nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát rủi ro đối với cho vay trong lĩnh vực BĐS. NHNN dẫn chứng, tính đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm khoảng 8,05% tổng dư nợ, tương đương 358.377 tỉ đồng, với tốc độ tăng trưởng đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% tốc độ tăng trưởng tín dụng chung).

Trong khi đó, theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thì dư nợ BĐS đến thời điểm ngày 30/11/2015 là 374.783 tỉ đồng, tương đương khoảng 16,6 tỉ đô la Mỹ, tăng khoảng 19,91% so với thời điểm ngày 31/12/2014 và tăng khoảng 2,8% so với thời điểm ngày 31/10/2015. Nghĩa là trong một tháng, tín dụng BĐS đã tăng khoảng 2,8%? Đây mới là điều đáng quan tâm. Liệu có hay không mối quan hệ giữa sự bứt phá của tín dụng BĐS với việc giảm số lượng nhà đất tồn kho? 

Còn điểm mới thứ hai của dự thảo là ở tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn cũng được điều chỉnh từ 60% xuống còn 40%. Lý do chính vẫn là giảm thiểu việc tập trung vốn cho vay BĐS. Xét trong khoảng tín dụng trung, dài hạn thì cho vay BĐS hiện là phân khúc chiếm tỷ trọng cao. Các hợp đồng cho vay mua căn hộ thông thường có thời hạn từ 3-5 năm, nhiều khi lên tới 10 năm.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng có một số điểm nhấn khác như tỷ lệ đầu tư mua trái phiếu chính phủ của chi nhánh ngân hàng nước ngoài được nâng cao hơn so với nguồn vốn ngắn hạn, cụ thể là từ 15% lên 35%; đồng thời nâng tỷ lệ cho vay trên tổng vốn huy động của ngân hàng TMCP nơi Nhà nước vẫn nắm giữ quyền chi phối từ 80% lên 90%, khả năng chi trả trong vòng 30 ngày... Những thay đổi này đều nhắm đến một định hướng hợp lý hơn trong điều tiết thị trường tiền tệ và thị trường vốn.

Ngoài những ảnh hưởng nhãn tiền của dự thảo đối với tín dụng BĐS, còn có một ẩn ý hỗ trợ mạnh mẽ cho tỷ giá, cụ thể là trong trường hợp tín dụng BĐS chùng xuống, thị trường nhà đất chuyển động chậm lại, nhập siêu sẽ có khả năng giảm sút. Trong khi vật liệu xây dựng cho các dự án, từ sắt thép cho đến các trang thiết bị nội thất, phần lớn đều nhập khẩu và doanh số có khi lên tới cả chục tỉ USD/năm. Chỉ cần nhập siêu vật liệu xây dựng giảm khoảng 2-3 tỉ USD/năm là cán cân thương mại đã thay đổi.

Vấn đề còn lại là các ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc sẽ phải ứng xử thế nào với dự thảo mới? Động thái của họ chính là một phần câu chuyện thị trường năm nay.