Bài học từ biệt thự “chết”

Chia sẻ với báo ĐTCK, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho biết, xét về mục đích, việc có chế tài đối với các vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng là rất cần thiết trong việc chấn chỉnh và đưa thị trường vận hành theo đúng nguyên tắc của nó.

Thời gian qua, việc chủ đầu tư không thực hiện theo cam kết với khách hàng mà cố tình “lách luật” bàn giao thô rồi sau đó rất lâu mới hoàn thiện hạ tầng đã được đề cập rất nhiều. Hệ quả dễ thấy của vấn đề này là sự hình thành nên những căn biệt thự, khu đô thị (KĐT) “ma”.

Có thể thấy tình trạng này từng diễn ra trước đây tại các dự án như KĐT Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Dự án Hanoi Garden City, KĐT Thiên Đường Bảo Sơn (Hoài Đức, Hà Nội), KĐT Lideco, KĐT Quang Minh 1, Quang Minh 2 (huyện Mê Linh) rồi KĐT Dương Nội của Nam Cường…

PGS-TS. Vũ Thị Minh, Trưởng Khoa Kinh tế và Bất động sản, Trường ĐH Kinh tế quốc dân nhận xét, con số gần 35% số biệt thự theo thống kê của cơ quan quản lý tại các dự án bị bỏ hoang là minh chứng sống cho điều này. Thậm chí, ngay cả những căn hộ có giá cả tỷ đồng hoặc lên tới hàng chục tỷ đồng cũng để không và trở thành không gian lý tưởng cho các loại cây cỏ dại, hoặc có khi là bãi tập kết của tệ nạn xã hội. 

Mức phạt từ 200-300 triệu đồng với các chủ dự án BĐS chưa hoàn thiện phần thô, chưa hoàn thành đúng tiến độ...được cho là còn quá thấp

Quy định mới chưa thông suốt

Việc cần sớm có chế tài để chấn chỉnh điều này là điều nên làm, nhưng các chuyên gia luật và BĐS tỏ ra không đồng tình với mức xử phạt mà Dự thảo đã đưa ra.

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Dự thảo Thông tư quy định mức phạt tiền từ 200 - 300 triệu đồng các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS vi phạm (bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; bàn giao khi chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; hoặc bàn giao khi chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài) là quá thấp và gần như không có tính răn đe.

Một khi doanh nghiệp đã bỏ ra hàng trăm tỷ đồng, có khi cả ngàn tỷ đồng để triển khai dự án, thì việc bỏ ra một vài trăm triệu để không bị phiền hà thực sự không đáng là bao.

“Nếu muốn làm đến nơi đến chốn, thì nên xem xét khung phạt dựa trên tỷ lệ giá trị của từng căn hộ, BĐS cụ thể cũng như dựa trên thời gian doanh nghiệp cố tình chây ỳ làm trái quy định. Có như vậy mới có tính răn đe”, ông Đức đề xuất.

Trao đổi với PV, một chuyên gia bất BĐS lại có góc nhìn khác: “Việc thay đổi chế tài là một hướng đi đúng, nhưng tại sao Dự thảo lại có quy định chỉ cần hoàn thiện mặt ngoài, mà không hoàn thiện tổng thể rồi mới bàn giao”?

Vị chuyên gia này cũng cho biết, cách đây khoảng 5 năm, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng từng đề xuất, chỉ cần yêu cầu doanh nghiệp tiến hành hoàn thiện mặt ngoài, còn bên trong thế nào là chủ sở hữu quyết định. Chính quyền địa phương tiến hành kiểm tra và xử phạt những chủ nhà để nhà không, quy định rõ thời hạn, buộc họ phải hoàn thiện. Khi hết thời hạn mà chưa làm, thì tổ chức thu hồi lại, đem đấu giá hoặc Nhà nước mua lại theo giá đã thẩm định để chuyển mục đích sang nhà ở công vụ, văn phòng...

Tuy nhiên, đề xuất trên là trong bối cảnh thị trường BĐS đang khủng hoảng, với mục đích giúp doanh nghiệp bớt khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường đi lên. Còn thời điểm bây giờ đã khác hoàn toàn và không thể áp dụng quy định giao nhà chỉ cần hoàn thiện mặt ngoài là đủ.

“Tất nhiên việc bán nhà như thế nào là thỏa thuận dân sự giữa hai bêni mua và bán. Cũng có nhiều người muốn chủ đầu tư hoàn thiện phần ngoài, còn mình được tự ý hoàn thiện phần trong. Nhưng trên thực tế, số người có yêu cầu này chiếm số ít, còn đa phần người mua nhà chí ít cũng muốn thấy cái nhà nó 'ra dáng cái nhà' và hệ thống giao thông, tiện ích, kết nối hạ tầng xã hội phải cơ bản đầy đủ. Một điều nữa là cũng phải thấy cả một vài ông bạn hàng xóm nào đó xung quanh”, vị chuyên gia này phân tích.

Một số chuyên gia kiến nghị, vấn đề xử lý đô thị hoang là rất quan trọng, do đó Dự thảo Thông tư cần phải sửa theo hướng chặt chẽ hơn nữa và có tính răn đe hơn. Còn nếu không thì cũng cần xây dựng một cơ chế riêng để giải quyết vấn đề này sao cho hợp tình, hợp lý.