Chỉ vài ngày sau khin dự án khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên (xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ) được Hà Nội công bố quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trên khắp các chợ nhà đất đã la liệt các loại sản phẩm BĐS từ đất nông nghiệp tới đất ở thành phẩm với đủ loại giá.

Đất có hạn

Theo thông tin trong bản quy hoạch, tổng diện tích của khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên vào khoảng 39.484 m2, dự báo quy mô dân số khoảng 416 người.

Về đặc điểm địa lý, quy hoạch dự án có phía Nam giáp tuyến mương và Trạm thí nghiệm các loại cây có múi; phía Đông giáp với khu dân cư hiện hữu; phía Đông Bắc giáp trường Trung cấp Cảnh sát vũ trang; còn phía Tây Bắc giáp di tích Quán Bà và sông Bùi. Đáng chú ý, đây là dự án nằm trong khu vực có tính chất hạn chế phát triển xây dựng để bảo tồn và phát huy cảnh quan làng xóm hiện tại.

Một điểm mà giới đầu tư BĐS đặc biệt quan tâm tới dự án này, đó là khi đặt trong trong tổng thể quy hoạch chung đô thị Xuân Mai thì khu vực nghiên cứu quy hoạch của dự án nằm trong khu vực được định hướng xây dựng công trình thấp tầng, với mật độ xây dựng thấp, khu phía Tây có chức năng dự án sinh thái, nghỉ dưỡng, còn khu phía đông có chức năng đất ở đô thị.

Từ đây, không gian chiều cao được quy định theo nguyên tắc tập trung cao hơn ở khu phía Đông và thấp dần về khu phía Tây. Trong đó, BĐS nhà vườn có chiều cao tối đa 5 tầng, còn biệt thự nghỉ dưỡng cao tối đa 3 tầng.

Nghĩa là, những sản phẩm “hình thành trong tương lai” tại Khu nhà ở & nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên chỉ gồm các BĐS biệt thự, liền kề, nhà vườn kết hợp với các hạng mục hạ tầng dịch vụ công cộng kèm theo.

Một nhà đầu tư tên Quốc Hải phán đoán, chắc chắn Khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên sẽ được triển khai (thay vì ăn theo “tin đồn”) bởi đây là dự án được quy hoạch xây dựng để cụ thể hóa những định hướng phát triển của quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

“Đã là Quy hoạch chung được cơ quan chức năng công bố, thẩm duyệt thì sẽ không lo pháp lý. Tuy nhiên, muốn 'săn' được các suất đất trong vùng quy hoạch dự án hoặc chí ít là tiệm cận để sang tên lại thì không có nhiều người đủ nhanh và đủ tài chính” – Hà Đức một doanh nhân chuyên kinh doanh BĐS phân tích.

Chia sẻ với PV, một số môi giới thường xuyên “bám địa bàn” vùng ngoại ô như Chương Mỹ, Hoài Đức tỏ rõ sự phấn khích về cơ hội kiếm bộn tiền từ lực đầu tư đang lên cao. Điểm chung, khoảng trước tháng 2/2015, đã thấp thoáng bóng dáng giới đầu cơ tìm về Chương Mỹ để gom rất nhiều lô đất đẹp, rộng rãi.

“Có thể nói, những miếng đất vào loại đẹp tại ven dự án Thủy Xuân Tiên đã có chủ nhân mới (đa phần là người sinh sống trong nội thành Hà Nội). Họ đang đề nghị sang tên lại, sau khi quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố. Từ vài ngày nay, người đến hỏi mua nhiều tới mức không kịp trả lời” – một “cò” đất tên Tuân khấp khởi.

Đất Chương Mỹ được nhiều nhà đầu tư rỉ tai đang sốt đến nơi. Tuy nhiên, với giới thạo nghề kinh doanh BĐS, 'đỏ chưa phải đã chín'

Tay mơ…nhiều

Nếu so sánh nhanh mức giá phổ biến hiện nay với thời điểm tháng 12/2015 thì các lô đất (diện tích vài trăm m2 tới ngót 5.000 m2) ở Thủy Xuân Tiên đã nhích lên từ 500.000 – 2 triệu đồng/m2.

Đơn cử, hồi đầu tháng 12/2015, một mảnh đất thổ cư chính chủ, rộng 1950 m2 (trong đó có 200 m2 đất ở lâu dài, còn lại là đất vườn) có hai mặt tiền được chủ đất rao giá 1 triệu đồng/m2 đã gồm cả phí sang tên sổ đỏ cho người mua.

Tới tháng 3 năm nay, một sản phẩm tương tự có rộng gần 2.300m2 được một chủ đất phát giá 1,4 triệu đồng/m2. Cá biệt, có một mảnh đất thổ cư (không gồm đất vườn) diện tích chưa tới 500m2, nhưng nằm sát mặt đường liên xã, đơn giá leo lên 2 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, các quảng cáo kèm theo tin rao bán (của môi giới hoặc chủ đất) chủ yếu xoay quanh các tiêu chí: tiện làm nhà nghỉ cuối tuần; rất hợp xây dựng khu nghỉ dưỡng... Đồng thời, thông tin cũng nêu chi tiết về mục đích sử dụng của sản phẩm đất (nông nghiệp hoặc đất ở lâu dài).

Nếu nhìn ở góc độ đầu tư “theo quy hoạch”, giới thạo nghề địa ốc vẫn chưa thể quên bài học chua chát mang tên 'trục Ba Vì – Hồ Tây' cách đây 5 năm. Lúc đó, dư chấn của thảm cảnh chôn vốn vào hàng héc ta đất đồi, nhà vườn ở Ba Vì, Sóc Sơn.. đã trực tiếp 'khai tử' không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp non kinh nghiệm – tài chính trót dốc tiền theo đám đông.

“Quy hoạch thì có đấy, nhưng dự án chẳng biết khi nào mới chính thức triển khai. Và quan trọng hơn, BĐS dạng nhà vườn, biệt thự nơi đây chỉ “thực sự có giá” và tăng thanh khoản khi các chỉ số hạ tầng kỹ thuật, điện đường giao thông, tiện ích được hoàn thiện đồng bộ” – ông Phú, phó giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại khu vực phía Tây Hà Nội tỏ ra thận trọng.

Còn giới thạo nghề thì đưa ra lời khuyên dành cho nhà đầu tư non trẻ, đó là 'đỏ chưa phải đã chín'. Nhà đầu tư cần nhớ, cơn sốt đất ở mỗi khu vực thường phụ thuộc vào 2 yếu tố. Một là, dự án phải “chuẩn”, quy hoạch chính xác. Hai là, một bộ phận các nhà đầu cơ phải biết cách “đón đầu” quy hoạch bằng nguồn thông tin nhanh nhạy, nhất là tài chính luôn rủng rỉnh.