Sau khi ký văn bản chuyển nhượng, trách nhiệm pháp lý của nhà phân phối cũng chấm dứt

Nhiều trường hợp, khách hàng đã khởi kiện ra tòa án nhằm hủy hợp đồng mua nhà những vẫn chưa thể thi hành án.

Từ năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) dần ấm lên, không ít nhà phân phối BĐS đã chủ động bỏ tiền đầu tư vào các dự án dở dang, hoàn thiện sản phẩm giao cho người mua nhà. Ngoài ra, các nhà phân phối tiếp tục thu tiền theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã bán trước đây và tổ chức phân phối các sản phẩm chưa bán. Với chiến lược đó, một số nhà phân phối BĐS bước đầu đã “hồi sinh” thành công nhiều dự án giúp người mua nhận được nhà.

Nhưng bên cạnh những mặt tích cực trong việc làm hồi sinh dự án, thì các thương vụ kể trên đặt ra nhiều nguy cơ rủi ro và tranh chấp, vì quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án rất phức tạp; đồng thời, phải đảm bảo nhiều quy tắc khắt khe như đã đền bù giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án, đã đóng tiền sử dụng đất, đúng tiến độ thực hiện dự án,…

Chính vì lý do này mà các tin quảng cáo thường được nhà phân phối BĐS sử dụng như “Công ty A nhận chuyển nhượng dự án X, dự án Y”,… chỉ là chiêu trò bán hàng và không đúng sự thật. Thực tế, bản chất của những thương vụ này là việc nhà phân phối mua lại các sản phẩm chưa bán hết (là nhà đầu tư thứ cấp), rồi bán lại cho người mua nhà (mua sỉ của chủ đầu tư rồi chuyển nhượng hợp đồng), sau khi ký văn bản chuyển nhượng thì trách nhiệm pháp lý của nhà phân phối cũng chấm dứt.

Công thức chung của những thương vụ kiểu này là nhà phân phối sẽ mua toàn bộ căn hộ hoặc mua những căn hộ còn lại hoặc một phần dự án của chủ đầu tư, rồi đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) nhằm lừa dối khách hàng theo hướng một dự án mới hoàn toàn.

Theo đó, nhà phân phối soạn hợp đồng mua bán căn hộ mới, cụ thể, nhà phân phối đóng vai như chủ đầu tư của dự án và giao dịch với khách hàng. Điểm đáng chú ý ở đây là việc chuyển nhượng hợp đồng. Thậm chí, việc chuyển nhượng này được thực hiện tại nơi công chứng nhưng công chứng viên không phân biệt được đâu là hợp đồng mua lần đầu và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Nếu giao dịch với nhà phân phối theo hợp đồng chuyển nhượng như vậy, người mua sẽ dễ gặp rủi ro nếu chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất, còn nợ ngân hàng, bị khởi kiện hay bị thi hành án. Hơn nữa, phần lớn nhà phân phối mua lại sản phẩm dự án theo phương pháp trên trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực nên nhà phân phối thường giữ lại cho mình phần thuộc sở hữu chung hoặc phần chỗ để xe ô tô,... dễ dẫn đến khả năng phát sinh tranh chấp khi dự án đưa vào sử dụng.

Quy định môi giới BĐS đóng thế vai chủ đầu tư

Ngoài ra, nếu liên quan đến tranh chấp tại tòa về hợp đồng mua bán hoặc tài sản bị thế chấp, thì chủ đầu tư bị phát mại tài sản và làm thủ tục cấp giấy chủ quyền,… thì khách hàng gặp rủi ro rất lớn. Vì nhà phân phối đóng vai như chủ đầu tư để là một bên trong hợp đồng mua bán nên dù “văn bản chuyển nhượng” được công chứng nhưng hợp đồng giữa nhà phân phối và người mua vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Với những dự án kiểu này, trường hợp người mua đã nhận nhà và dọn vào ở thì rủi ro sẽ ít hơn. Nhưng đối với dự án còn đang tiếp tục thi công thì các nguy cơ sẽ tăng lên gấp đôi khi tới từ 2 chủ thể là chủ nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Trước tình hình lộn xộn hiện nay, Bộ Xây dựng và các địa phương cần phải quản lý để tránh rủi ro cho người dân và lành mạnh hóa thị trường.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư Tp.HCM)