Ở góc nhìn chuyên môn, bất động sản – tài chính (các loại hình vốn) bao giờ cũng liên kết với nhau theo nguyên lý bình thông nhau. Đến thời điểm này, 'nguồn dinh dưỡng' cho thị trường địa ốc cũng bắt đầu được định hình rõ nét, tuy nhiên để đạt được hiệu quả huy động vốn thì còn rất nhiều việc phải làm.

Theo một đánh giá mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý đầu năm đã đạt mức tăng trưởng cao nhất (3,43%) kể từ năm 2012.

Tồn kho giảm, thanh khoản nhúc nhích

Thị trường bất động sản đang tiếp tục hồi phục với hàng loạt dự án được các chủ đầu tư khởi công, mở bán và tỷ lệ giao dịch thành công khá cao. Riêng tháng 3 vừa qua, thị trường địa ốc Hà Nội và Tp.HCM đã ghi nhận khoảng 2.350 giao dịch thành công, tăng khoảng 4% so tháng 2. Như vậy lượng giao dịch trong tháng 3 đã tăng nhẹ so với tháng trước, mặc dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2015.

Tại Hà Nội, trong tháng 3/2016, lượng giao dịch thành công đã đạt 1.200 giao dịch, tăng khoảng 4% so tháng trước đó. Tương tự, thị trường Tp.HCM cũng ghi nhận khoảng 1.150 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước.

Các giao dịch thành công tập trung chủ yếu tại những dự án mới được triển khai với diện tích căn hộ đa dạng và những dự án có chủ đầu tư uy tín, có cam kết tiến độ thi công lẫn tiến độ thanh toán hợp lý.

Ngoài ra, những dấu hiệu đáng mừng về thanh khoản còn đến từ nhiều thị trường khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc trong bối cảnh ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến các dự án căn hộ cho thuê (chẳng hạn như dự án Condotel Nha Trang, Condotel Phú Quốc…).

Theo số liệu do Bộ Xây dựng công bố, tính đến ngày 20/3, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng hơn 44.850 tỷ đồng, giảm hơn 3.050 tỷ đồng so với thời điểm 20/2/2016. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là hơn 6.630 căn (khoảng hơn 9.400 tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng là hơn 6.560 căn (khoảng hơn 12.210 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở hơn 5.400.550m2 (khoảng hơn 18.920 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại là 1.483.190m2 (tương đương hơn 4.300 tỷ đồng).

Đặc biệt, theo thông tin từ VnREA, dư nợ tín dụng bất động sản cũng đạt những kết quả khá ấn tượng. Cụ thể, tính đến cuối tháng 1/2016, dư nợ tín dụng bất động sản đạt mức 394.013 tỷ đồng, tăng khoảng 26,07% so thời điểm 31/12/2014 và tăng khoảng 0,31% so 31/12/2015. Trong 3 tháng đầu năm nay, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài với số vốn đăng ký đạt 239,8 triệu USD, chiếm 6%.

Giải pháp chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường địa ốc tuy đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thực sự thu hút sự quan tâm của giới đầu tư

Bao giờ mới hết…đói vốn?

Theo nhìn nhận của VnREA, thị trường bất động sản hiện đang có những chuyển biến tích cực tuy nhiên việc thiếu những nguồn vốn rẻ và dài hạn là một trong những điểm khiến cho thị trường vẫn chưa thực sự phát triển bền vững.

Thời điểm này, mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản của những tổ chức tín dụng đang dao động trong khoảng từ 9-11%, tùy thời hạn và đối tượng vay. Mức lãi suất như hiện nay được đánh giá là còn rất cao đối với các nhà đầu tư bất động sản – VnREA đánh giá.

Lý giải cho nhận định trên, theo VnREA, dù đã có sự hồi phục nhất định nhưng trên thị trường bất động sản, giá cả sản phẩm đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh bất động sản đã không còn cao như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Trong khi lãi suất vay ngân hàng lên tới 9-11% (biên độ lợi nhuận khoảng 10%), thì rõ ràng vốn vay chiếm phần nhiều lợi nhuận của nhà đầu tư.

Hiện nay, có 3 nguồn vốn chính để phát triển dự án bất động sản thương mại gồm: nguồn vốn của doanh nghiệp – chủ dự án; nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn từ ngân hàng.

Thị trường hiện đang tồn tại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc như: vốn tự có, vốn vay các Ngân hàng thương mại, vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư và vốn FDI.

Xét tổng quan thì nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Theo quan điểm của VnREA, nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn là vốn vay ngân hàng. Đồng thời, thời gian thực hiện một dự án thường kéo dài từ 4-5 năm nên các doanh nghiệp quy mô nhỏ thường rất chật vật về vốn(!).

Một số doanh nghiệp đã phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường. Tuy nhiên, trong số này chỉ có một số ít các doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và thu hút được cổ đông. Trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường địa ốc, vốn tự có chỉ chiếm khoảng 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng khoảng 59,5%.

Liên quan tới nguồn vốn vay từ các ngân hàng, hầu hết các Ngân hàng thương mại đều cho vay với thời gian ngắn (từ 2-5 năm). Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… thậm chí là cả tài sản hình thành từ vốn vay. Không những vậy, thời gian vay càng dài thì lại càng tiểm ẩn rủi ro.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn gặp gánh nặng về lãi suất, tuy vậy, không phải cứ chấp nhận lãi suất cao là được vay tiền, vì các ngân hàng cũng gặp phải vấn đề cung tiền. Cùng với việc Nhà nước thi hành các chính sách thắt chặt tín dụng thì kênh huy động vốn này lại càng có nhiều khó khăn…