Theo quy định hiện hành, nhà tái định cư không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng được cấp. Mà chỉ những trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng và bị giải tỏa mới được Nhà nước bồi thường một khoản tiền, dựa theo khung giá bồi thường theo quy định.

Bên cạnh đó, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, đất do việc giải phóng mặt bằng, Nhà nước ưu tiên những cá nhân, hộ gia đình đó có quyền mua một hoặc vài nhà đất, căn hộ chung cư (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống, đặc biệt là được mua với giá ưu đãi, rẻ hơn so với giá thì trường.

Nhưng vì nhiều nguyên nhân nên đa phần các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện ưu tiên trên đã bán lại “suất ưu tiên” này cho người có nhu cầu.

Nhà tái định cư cũng giống như những loại nhà đất khác, khi thực hiện giao dịch mua bán phải có sổ đỏ. Song, thực tế thị trường nhà tái định cư cho thấy, có rất nhiều trường hợp được mua đi, bán lại mà chưa được cấp sổ đỏ. Hầu hết họ thường “lách luật” bằng hình thức sử dụng Hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch nhà dạng này.

Nội dung của Hợp đồng ủy quyền luôn ghi rõ rằng: Bên được ủy quyền (bên mua) nhân danh và thay mặt bên ủy quyền (bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó. Thực chất của việc ủy quyền này là bên mua làm hộ các công việc liên quan đến căn nhà cho bên bán, còn căn nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ biến

Theo nhận định của nhiều thành viên tham gia thị trường, tuy là mua bán nhà chưa có đủ giấy tờ, song trình tự đã được các bên liên quan hợp thức hóa, không vi phạm pháp luật. Thế nhưng, rủi ro khi mua lại các suất tái định cư này là khá lớn, nếu bên bán vì một lý do nào đó đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng đó gần như không còn giá trị.

Một chuyên gia bất động sản phân tích, nhà tái định cư không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bởi không có hợp đồng giữa người mua với chủ đầu tư. Thực chất, các bên liên quan đã "lách luật" bằng hình thức ủy quyền quản lý nhà, thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến nộp tiền, nhận bàn giao nhà, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, nhận giấy chứng nhận cho chủ cũ, rồi mới ký hợp đồng mua bán. Như vậy dẫn đến rủi ro là bên bán có thể "lật kèo" đối với bên mua bất cứ lúc nào để đòi lại nhà. Khi ấy, bên mua là bên thiệt thòi nhất, vì trên thực tế, ngôi nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cần phải quản lý chặt chẽ các giao dịch nhà tái định cư khi chưa có quyền sở hữu. Đặc biệt là với người chưa có đủ điều kiện kinh tế, khi được tái định cư, bởi không đủ tiền để đóng suất mua nhà mới, vì vậy họ bán “suất ưu tiên” để lấy tiền chênh lệch, rủi ro xuất phát từ đó. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp với đơn vị phân bổ nhà tái định cư do mua lại các suất tái định cư, nhưng không được bàn giao nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay, theo quy định hiện hành thì người nhận nhà tái định cư được cấp chủ quyền nhà, tuy nhiên sẽ không được chuyển nhượng trong một thời gian khá dài (từ 5-10 năm); người nhận suất nhà tái định cư cũng không được chuyển nhượng suất này.

Nhưng theo Luật Nhà ở 2014, người sở hữu căn hộ tái định cư cũng có quyền định đoạt đối với căn hộ của mình. Suất nhà tái định cư cũng là quyền tài sản của người dân, vì vậy họ phải được quyền định đoạt.

Đồng tình với quan điểm này, một chuyên gia xây dựng cho rằng, chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ biến. Tại Tp.HCM hiện nay, một số khu tái định cư có tỷ lệ chuyển nhượng lên đến 70-80%. Theo chuyên gia này, Nhà nước không cần ban hành các điều kiện chuyển nhượng, mua bán suất tái định cư, nên để cho thị trường tự điều chỉnh. Bởi hoạt động sang nhượng suất tái định cư cũng bị chi phối bởi thuế thu nhập cá nhân dành cho bất động sản và thuế trước bạ, vì vậy mỗi lần sang nhượng đều phải chịu cả 2 loại thuế này.

Trên thị trường thời gian qua cũng xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp gom mua suất tái định cư do giá suất tái định cư thấp hơn giá thị trường để hưởng ưu đãi, chênh lệch về thuế... Vì vậy, theo vị chuyên gia trên, nếu công khai và hợp thức hóa hoạt động mua bán suất tái định cư, tình trạng này sẽ tự động điều chỉnh và dần hạn chế.