Theo tiết lộ của anh Biên, vài năm gần đây, thấy TP.HCM đang rầm rộ phong trào làm homestay, airbnb cho thuê, đi đâu cũng thấy mọi người khoe có lãi, vì vậy, năm 2018, anh đã dốc sạch khoản tiền tiết kiệm 200 triệu đồng để thử vận may với loại hình đầu tư này. Anh đã tự mình tìm thuê căn nhà phố hẻm trung tâm quận 1 và ký hợp đồng 2 năm, rồi tự mình thiết kế, làm nội thất theo xu hướng đang được giới trẻ ưa chuộng. Nội thất mà nhà đầu tư này chọn có chất lượng từ khá trở lên, mẫu mã đẹp với hy vọng đảm bảo đầu ra tốt.

Mô hình homestay 6 giường ngủ, 2 toilet được anh Biên hoàn tất với tổng chi phí khoảng 190 triệu đồng (bao gồm tiền thuê nhà, đặt cọc và hoàn thiện), còn 10 triệu sử dụng cho các khoản chi phí vệ sinh, thuê người vận hành và chạy quảng cáo trực tuyến. Quý 1/2018, căn homestay được đưa vào hoạt động. Tỷ lệ khách thuê lấp đầy trong 2 tháng đầu là khoảng 70% nhờ rơi vào đúng mùa du lịch cao điểm của TP.HCM (các tháng đầu năm) và tích cực chạy quảng cáo. Sau khi trừ hết mọi cho phí, mỗi tháng, nhà đầu tư này thu về được 3 triệu đồng tiền lãi.

Từ tháng thứ 3, để thực hiện mục tiêu tăng doanh thu, giảm chi phí cho homestay, anh Biên đã không chọn hình thức chạy quảng cáo trực tuyến, mà tự đăng thông tin trên các group Viber, Zalo để tìm kiếm khách thuê; anh tự mình dọn vệ sinh, tuy nhiên, khách thuê ngày càng ít đi. Nhằm cải thiện tình trạng ế ẩm, từ quý 2/2018, anh đã đưa ra rất nhiều chiêu kích cầu như: khuyến mãi trà, bánh, mì gói vào buổi sáng, giảm giá thuê 10-15 % đối với khách quen giới thiệu hoặc khách quay trở lại, tuy nhiên, homestay vẫn rất ế ẩm. Sài Gòn vào mùa hè thường là đợt thấp điểm của du lịch vì khách chủ yếu đổ về vùng biển, do đó, doanh thu của chủ đầu tư này trong quý 2 không đủ để bù các khoản đã chi.

Vì gặp phải nhóm khách thuê dài hạn thiếu ý thức, phá hỏng đồ đạc, gây ồn ào khiến hàng xóm phàn nàn nên phải mời đi gấp, do đó, việc kinh doanh homestay bị thất thu trong quý 3/2018. Áp lực kinh doanh bắt đầu tăng dần khi mà thị trường ngày càng khó khăn, chủ đầu tư phải tự bỏ tiền túi để bù lỗ cho các khoản chi phí phải chi trả cho quý vừa qua. Vào quý cuối của năm, công việc ở công ty bận rộng, cộng thêm áp lực thành tích đã khiến anh Biên không còn nhiều thời gian để quản lý homestay. Để chia sẻ gánh nặng về mặt tài chính, nhà đầu tư này đã lên kế hoạch tìm người chung vốn đầu tư nhưng chẳng mời gọi được ai.

Từ năm 2017 đến nay, thị trường đầu tư homestay, airbnb TP.HCM sôi động
nhờ sự tăng đều của nguồn cung. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trước tình hình kinh doanh khó khăn, anh Biên đã quyết định sang nhượng lại homestay vào đầu năm 2019 với giá chỉ còn 50%, song, vẫn bị ép giá xuống nữa vì hợp đồng thuê nhà chỉ còn chưa đầy 12 tháng, nội thất chỉ bán được 30% so với giá  mua ban đầu. Khoản tiền thu về từ sang nhượng homestay, sau khi trừ đi các khoản phải bù lỗ cho năm 2018, anh Biên vẫn bị lỗ tới vài chục triệu. Anh nói: "Không ngờ kênh đầu tư mà ai cũng khoe lãi lớn, nhàn tênh lại khiến tôi đi tong trăm triệu, mất sạch vốn liếng."

Cũng chung hoàn cảnh kinh doanh airbnb ế ẩm, anh Hùng chia sẻ, anh thuê 3 căn hộ có nội thất cơ bản ở quận 9 để cho thuê, nhưng vì thiếu kiến thức thị trường, chưa khảo sát đúng nhu cầu của khách thuê nên tháng nào anh cũng phải bù lỗ cho khoản đầu tư của mình.

Nhà đầu tư này đã ký hợp đồng thuê 3 căn hộ trong vòng 3 năm, mỗi năm sẽ tăng nhẹ 5%; số tiền đặt cọc cộng với lắp thêm máy lạnh cho 3 căn hộ là 150 triệu đồng. Tuy nhiên, mộng đầu tư của anh Hùng đã bị vỡ ngay từ tháng đầu tiên chào hàng, bởi, các căn hộ anh thuê nằm gần một nhà máy xả khí thải, khiến môi trường bị ô nhiễm nên rất kén khách thuê. Không chỉ vậy, khách thuê airbnb không mấy ai chọn quận 9, họ thường chuộng các quận như 1, 2, 3, 5, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Đa phần người thuê, mua căn hộ tại quận này với mục đích an cư, ổn định cuộc sống là chính. Hợp đồng thuê ở đây cũng thường được ký dài hạn, ít ai thuê ngắn ngày hoặc theo tuần.

Cũng có hàng chục khách hàng đến xem căn hộ của anh Hùng, nhưng không một ai liên hệ lại để thuê. Do đó, anh đã phải bỏ trống nhà trong suốt 3 tháng và lỗ tới hơn 60 triệu đồng. Bước sang tháng thứ tư, anh tìm được khách thuê dài hạn với hợp đồng ký 1 năm. Song, nhà đầu tư này vẫn không khỏi lo lắng vì giá cho thuê nằm dưới giá vốn, không đạt mức 9 triệu đồng/căn/tháng như ngưỡng kỳ vọng tối thiểu mà anh đã đặt ra.

Giá cho thuê của căn hộ block A hiện là 7,5 triệu đồng/tháng; block C và D là 6,5 triệu đồng/tháng, trong khi, giá vốn bình quân anh đang bỏ ra hàng tháng là 7 triệu đồng. Anh Hùng không khỏi ngao ngán, than: "Với đà này, năm đầu tiên xem như thua trắng. Chỉ mong 2 năm còn lại môi trường sống tại đây được cải thiện thì mới thoát lỗ."

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho biết, trong các năm 2017-2018, thị trường homestay, airbnb đã thực sự bùng nổ và trở thành làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại TP.HCM. Tuy nhiên, bên cạnh nhiều người thắng lớn thì cũng có không ít kẻ thua cuộc. Đối với những người ảo tưởng có thể kiếm lãi một cách dễ dàng, nhàn hạ thì chỉ cần đi sai bước đầu tiên sẽ rất khó có thể quay lại. Chuyên gia Chánh nói: "Học phí cho kênh đầu tư này thực chất không hề rẻ."

Theo CEO Phú Vinh, nhà đầu tư thường mắc phải một số lỗi phổ biến như: luôn đặt mục tiêu sẽ lấp đầy 100%, trong khi, tỷ lệ này gần như là bất khả thi trên thực tế; không tính toán đến khoản trừ hao cho những tháng, mùa ế ẩm, thiếu biện pháp cải thiện tình hình kinh doanh khi ế khách; kiến thức quản lý chưa nhiều; khu vực lựa chọn làm homestay hay kinh doanh airbnb không phù hợp; quá chú trọng vào nội thất đắt tiền...

Từ thực tế của thị trường, ông Chánh đưa ra cho những người đang có ý định đầu tư vào mô hình này 3 lời khuyên cụ thể:

Thứ nhất, nên xem căn đầu tiên làm homestay chỉ là học việc, không nên vội vàng bỏ ra một nguồn vốn lớn, cần phải hết sức thận trọng trong đầu tư. Bởi, trên thực tế, nhà đầu tư cá nhân sẽ phải đối mặt với hàng trăm thứ, không hề có công thức thành công trong đầu tư, do đó, không có chuyện chỉ cần "nghe ai đó nói", hay "nhìn ai đó làm" là có thể thành công được ngay.

Thứ hai, thời gian khai thác cho thuê của các kênh như airbnb, Booking, Agoda chỉ là trong ngắn hạn. Do đó, nhà đầu tư cần phải hết sức nỗ lực trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy trong thời gian dài và phải cải tiến, học hỏi liên tục. Có những yếu tố cơ bản cần phải làm đúng ngay từ đầu như: lựa chọn vị trí phù hợp với mô hình kinh doanh; đồ nội thất có giá vừa phải, không kén khách; đối với suất đầu tư lớn, chỉ nên ký hợp đồng thuê tối thiểu 3-5 năm; cần linh hoạt, khoa học trong quản lý.

Thứ ba, đừng chỉ đầu tư vì sở thích nhất thời, cũng không nên chạy theo trào lưu, bởi, thường cái gì rộ lên một thời cũng sẽ có lúc chìm xuống. Chỉ khi am hiểu rõ thị trường này, bạn mới nên đưa ra quyết định đầu tư. Sự bùng nổ về nguồn cung sẽ khiến thị trường cho thuê homestay, airbnb bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt trong thời gian tới.

Cuối cùng, chuyên gia Chánh đưa ra khuyến cáo: "Những tay chơi nghiệp dư sẽ không có chỗ trong cuộc đua đường trường. Cần trang bị và học hỏi kiến thức bài bản trước khi bắt tay vào làm homestay, airbnb mới tránh được những rủi ro không đáng có."