Trong 6 tháng qua, khi dự án căn hộ Sơn Kỳ Building (quận Tân Phú) mở bán, nhiều khách hàng đang làm việc tại khu công nghiệp Tân Bình tìm tới các sàn giao dịch để đăng ký mua song không được do hết hàng. Anh Minh, một khách hàng cho hay, anh hàng ngày vẫn nhận tin nhắn quảng cáo mời mua căn hộ nên cứ nghĩ chẳng cần phải vội song khi tới nơi đã bị chậm chân. 3 tháng sau, dự án IDICO Tân Phú gần đấy tiếp tục mở bán, anh tới đăng ký nhưng vẫn không được đành chấp nhận mua căn hộ 60m2 với giá chênh 70 triệu đồng.

Theo chia sẻ của anh Minh, 2 dự án anh quan tâm đều nằm trong khả năng tài chính của gia đình bởi chưa tới 1 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, số lượng căn hộ nhỏ lại rất hạn chế, nhiều người đặt mua nên cuối cùng, anh phải chấp nhận mua chênh lệch. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường đối với căn hộ nhỏ, Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành đã đi đầu với sản phẩm “căn hộ thuê 49 năm”, người mua nhà chỉ cần đóng trước từ 30-100 triệu đồng cho căn hộ rộng 30-45m2 và sau đó trả tiền thuê hàng tháng. Tổng cộng 1.400 căn hộ “thuê 49 năm” đã được khách hàng mua hết trong một thời gian ngắn đưa ra thị trường. Song, cho tới nay cũng chỉ có mỗi Lê Thành phát triển dự án theo mô hình này.

Giám đốc Sở Giáo dục - Đào tạo Tp.HCM Lê Hồng Sơn cho hay, chỉ riêng ngành giáo dục thành phố qua khảo sát sơ bộ đã có gần 20.000 giáo viên có nhu cầu về nhà ở song thu nhập lại rất thấp. Dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi, gói 30.000 tỷ đồng, nhà ở xã hội… song đến nay, không phải thầy cô nào cũng mua được nhà ở. Trong đó, lý do chính là diện tích căn hộ lớn dẫn đến giá thành cao nên không thể với tới, trong khi phân khúc căn hộ diện tích nhỏ rất khan hiếm.

Theo Phó Tổng giám đốc Novaland Bùi Cao Nhật Quân, số lượng căn hộ nhỏ trong mỗi dự án rất ít nhưng luôn rơi vào tình trạng nhiều khách hàng đăng ký mua. Để giải quyết nhu cầu này, doanh nghiệp buộc phải sử dụng biện pháp xếp hàng, ai tới trước sẽ được đăng ký mua trước. Không chỉ là nhu cầu ở thực mà ngay cả đối với việc kinh doanh loại hình căn hộ này cũng luôn trong tình trạng "cháy hàng”.

Khách hàng đang tìm hiểu một dự án bất động sản

Chuyên săn căn hộ nhỏ tại hầu hết các dự án, anh Phan Bình cho hay, do tổng thanh toán thấp nên gần như đáp ứng được hầu hết nhu cầu của khách hàng. Căn hộ nhỏ bán lại lúc nào cũng có người mua, cho thuê lại cũng dễ dàng. Bản thân căn hộ nhỏ được đặt mua từ khi chủ đầu tư xây dựng tới khi xây xong và bàn giao nhà, tỷ suất lợi nhuận không dưới 30%...

Theo Phó Tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) Ngô Quang Phúc, trong năm 2016, doanh nghiệp sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2.000 căn hộ với mức giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn. Những căn hộ này tọa lạc trong các dự án rất thuận tiện về giao thông, quy hoạch bài bản, tiện ích bao gồm trường học, chăm sóc y tế, siêu thị, hồ bơi, khu luyện tập thể thao, công viên… với tiêu chuẩn cao cấp. Ngoài ra, các căn hộ được giao hoàn thiện với những thương hiệu chất lượng nhất thị trường.

Ông Ngô Quang Phúc lý giải cho căn hộ cao cấp nhưng lại có mức giá 1-1,5 tỷ đồng. Theo đó, từ 80-90% căn hộ sắp tới của doanh nghiệp có quy mô 60-65m2. Đây được coi là giải pháp tổng thể đột phá của thương hiệu bất động sản Him Lam nhằm hướng tới khách hàng có nhu cầu thật với các sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán hiện nay của những người trẻ.

Đánh giá về việc ít doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, Giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa cho hay, việc xây dựng căn hộ nhỏ chủ yếu xoay dòng vốn, bỏ tiền chẵn thu bạc lẻ, lợi nhuận rất thấp nên không thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Về mặt pháp lý, việc xây dựng căn hộ nhỏ không được cấp giấy chủ quyền… Trong khi đó, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức nhận định, thời gian qua không phải công ty không biết song do nhiều quy định còn bất hợp lý nên doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư xây dựng căn hộ diện tích nhỏ.

Trên thực tế, việc xây dựng căn hộ nhỏ chưa bao giờ có trong chính sách pháp luật. Ngay cả gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng chỉ dừng lại ở căn hộ diện tích dưới 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, không có chính sách phát triển dự án theo kiểu này. Ngay cả trong tình huống cấp bách để giải cứu thị trường bất động sản đóng băng năm 2012, Bộ Xây dựng chỉ cho chẻ nhỏ căn hộ trong thời gian chưa quá 2 năm, trong khi Tp.HCM lại hạn chế không cho chẻ nhỏ căn hộ tại khu trung tâm 930 ha.

Khi thị trường hồi phục, phân khúc bất động sản cao cấp tăng trưởng mạnh, nhà ở xã hội, phân khúc nhà ở thương mại quy mô nhỏ và vừa lại khan hiếm. Hiện tại, hàng tồn kho, nợ xấu đã được giải quyết phần nào nhưng trên địa bàn thành phố vẫn còn trên 500 dự án dở dang, dừng triển khai. Vì thế, muốn thị trường phát triển bền vững cần phải có giải pháp tổng thể, trong đó hướng tới người có nhu cầu thật với các sản phẩm phù hợp với thu nhập là việc làm rất cần thiết.