Liên tiếp trong hai năm 2011 và 2012, thị trường BĐS đã chứng kiến sự sụt giảm giá mạnh ở cả loại hình nhà đất, biệt thự và chung cư. Tuy nhiên, đến cuối năm 2013 thì thị trường BĐS đã có những chuyển động tích cực và đến nay thị trường đang trong quá trình phục hồi, phát triển… điều này chứng tỏ các chính sách, giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này đã “trúng” và đi vào cuộc sống.

Điểm nhấn đáng chú ý và được dư luận đánh giá cao đó là việc ngay từ đầu năm 2013, Nghị định 02/2013/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, trong đó Chính phủ yêu cầu các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, lực lượng vũ trang, cán bộ công chức, viên chức vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp và kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng; đồng thời, cho vay đối với các doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Cụ thể, dành từ 20.000 – 40.000 tỷ đồng với thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay mua nhà với các đối tượng trên.

Các chuyên gia cho rằng, khi Chính phủ dùng công cụ kinh tế để điều chỉnh thị trường BĐS thì hiệu quả rất tốt. Ảnh: Minh Thư

Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, tác động từ những chính sách của Chính phủ đối với nền kinh tế nói chung và đối với BĐS nói riêng là rất lớn, có tính chất quyết định, đặc biệt là khi Chính phủ dùng công cụ kinh tế để điều chỉnh thị trường BĐS thì hiệu quả rất tốt.

Theo đó, hàng loạt chính sách nới lỏng, nâng, hạ lãi suất, thắt chặt tiền tệ,… đã được Chính phủ ban hành khiến thị trường có nhiều sự thay đổi.

Song, ông Châu đánh giá cao khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2013/NĐ-CP vào ngày 7/1/2013, cụ thể là đưa ra gói kích thích 30.000 tỷ đồng (tương đương 1,5 tỷ đô la) với 3 mục tiêu: Giải quyết nợ xấu, giải quyết hàng tồn kho và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Với tỷ trọng của gói này là dùng 70% ( khoảng 21.000 tỷ đồng) để cho người tiêu dùng mua nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, nhà ở xã hội. Như vậy, theo đánh giá của ông Châu, gói này chủ yếu là kích cầu tiêu dùng còn lại 30% kích cầu đầu tư là dành cho chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

Ông Châu cho biết, tuy ngày 1/6/2013 gói 30.000 tỷ mới có hiệu lực, song ông đánh giá cao tác dụng rất hiệu quả của chính sách này của Chính phủ bởi chỉ đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục. Nếu ai nói gói 30.000 tỷ thất bại là chưa đầy đủ mà phải nói rằng gói 30.000 tỷ có tác dụng thực sự nhưng vẫn bị hạn chế bởi Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các địa phương phối hợp chưa tốt vì vậy việc giải ngân còn chưa đạt như kỳ vọng. Nhưng số cam kết giải ngân đã đạt được 80% thì cũng đã là một sự nỗ lực lớn.

Mặt khác, ông Châu nhìn nhận, Nghị định này còn cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và cho chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ… Do đó, chính sách này thực sự là đòn bẩy kinh tế, kích cầu tiêu dùng là chính và góp phần phá băng BĐS.

Được biết, từ đầu năm đến nay, Chính phủ cũng đã 2 lần cảnh báo không để thị trường BĐS quay lại thời kỳ bong bóng như những năm trước đây. Theo ông Châu, đây là cảnh báo và cũng là tiên lượng của người đứng đầu Chính phủ khiến các bộ ngành, các đối tượng tham gia thị trường BĐS cần lưu ý.

Vị này thừa nhận, giai đoạn vừa qua tập thể Chính phủ và Thủ tướng đã làm được nhiều việc, đặc biệt là đã điều hành ổn định nền kinh tế vĩ mô, làm cho nền kinh tế phục hồi và nhất là điều hành của Thủ tướng giúp cho thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khủng hoảng và hiện nguồn cung nhà ở trên thị trường đang rất dồi dào.

Đồng quan điểm với ông Châu, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng đánh giá, sau khi triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã phát triển được lượng khá lớn các dự án nhà ở xã hội, góp phần không nhỏ làm tan băng để thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi như hiện nay.

Đặc biệt, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng đã tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều doanh nghiệp BĐS trong việc giải phóng một lượng khá lớn hàng tồn kho, nhất là hàng hóa ở phân khúc có giá thành vừa phải.

Nhưng theo Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Tp.HCM, ở các nước Chính phủ thường được giao quyền đặc biệt để có thể đối phó kịp thời với bong bóng BĐS. Thông thường, họ sẽ dùng công cụ thuế hoặc công cụ tín dụng để điều tiết.

Chẳng hạn, khi các nước khi xảy ra bong bóng BĐS, "sốt" giá ảo thì người ta sẽ đưa ra thuế suất đối với những người sau khi mua BĐS chuyển nhượng ngay trong năm đầu tiên thì sẽ đánh thuế rất cao, tuy nhiên nếu sau 3 năm mới chuyển nhượng thì mới được hưởng thuế suất bình thường. Trong khi luật thuế ở Việt Nam lại không cho phép Chính phủ chủ động trọng chuyện này. Theo đề nghị của ông Châu, Chính phủ cần quan tâm hơn vì thuế vừa là biện pháp hành chính nhưng lại mang tính đòn bẩy kinh tế để điều chỉnh thị trường BĐS trong giai đoạn khủng hoảng bên cạnh giải pháp về tín dụng.

Tại nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 4 năm nay, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường BĐS để tạo điều kiện cho thị trường phục hồi và phát triển.

Cụ thể, Chính phủ giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng tiến hành đánh giá, rà soát tình hình thực hiện chính sách nhà ở xã hội, đề xuất các giải pháp tổng thể để triển khai có hiệu quả chương trình; đồng thời, phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước để tiếp tục tháo gỡ khó khăn về vốn cho BĐS.

Các chuyên gia cho rằng, Thủ tướng nên thường xuyên nhắc nhở các chính sách đưa ra làm sao kiểm soát không để thị trường tạo ra bong bóng BĐS. Để làm được như vậy, cần phải tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị bằng cách thực hiện nghiêm Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý phát triển đô thị; bên cạnh đó, tăng cường các giải pháp kiểm soát thị trường BĐS với việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, có nghĩa là phải đạt tỷ lệ cân đối giữa cung-cầu trên thị trường.