Từ quý I/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiến hành lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Đồng thời, giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%; tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS được xem là 2 mục trọng tâm.

Dự thảo này đang tác động khá lớn đến tâm lý thị trường. Thậm chí, đã có những doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng tiêu cực như hủy bỏ kế hoạch đầu tư phát triển dự án mới do không tiếp cận được vốn nhanh. Nhiều ông lớn đặt mục tiêu kinh doanh năm 2016 ở mức thận trọng dù năm trước đó mức tăng trưởng lên đến 60-200%.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) kiến nghị NHNN chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện nay. Lý do tạm dừng nhằm tiếp tục củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp. Còn nếu bắt buộc phải sửa đổi Thông tư 36, thì cần thực hiện theo từng nhóm đối tượng với lộ trình giảm dần để tránh những cú sốc đáng tiếc.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng có đề xuất tương tự tới cơ quan quản lý ngân hàng. Theo tổ chức này, tỷ lệ cho vay BĐS chỉ chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của các nhà băng, trong khi tỷ lệ này phải ở mức 15% mới cần siết chặt cho vay.

Nhưng trên thị trường vẫn có không ít doanh nghiệp địa ốc đầu tư kinh doanh BĐS giá vừa túi tiền tự tin tăng sản lượng hàng hóa trong bối cảnh van tín dụng đứng trước kịch bản bị kiểm soát chặt hơn.

Là doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án nhà ở tại khu Nam Tp.HCM, ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty BĐS Hưng Lộc Phát cho hay, doanh nghiệp không quá e ngại việc NHNN sửa thông tư 36 theo hướng thắt chặt tín dụng, vì nguồn vốn của doanh nghiệp được kiểm soát không phụ thuộc nhiều vào vốn vay từ nhà băng. Vị này giải thích rằng, trước nay doanh nghiệp luôn chủ động đặt mục tiêu phát triển theo hướng chậm mà chắc, tập trung vào dự án trọng điểm và không đầu tư dàn trải.

Những doanh nghiệp phát triển BĐS giá vừa túi tiền vẫn lên kế hoạch tăng sản lượng
hàng hóa dù kịch bản thắt chặt tín dụng đang được cảnh báo trước. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Dư Lực cho biết, năm 2016 trong khi một số đơn vị giảm sản lượng hàng hóa để phòng thủ trước nguy cơ siết van tín dụng thì ông lại tăng gần gấp đôi nguồn cung đưa ra thị trường so với năm 2015. Trong đó, dự án mới nhất doanh nghiệp chuẩn bị mở bán tại quận 7 là The Golden Star thậm chí còn nhắm đến chiến lược tăng chất lượng và cạnh tranh về giá (rẻ hơn các dự án cùng khu vực 2-3 triệu đồng mỗi m2) để kích cầu.

Theo nhận định của ông Dương Long Thành, Chuyên phát triển nhà đất giá rẻ ở phía Tây Tp.HCM, Giám đốc Công ty địa ốc Thắng Lợi, những doanh nghiệp vừa và nhỏ, kinh doanh những dự án có giá vừa túi tiền hướng tới người tiêu dùng thật sẽ ít bị tác động trước kịch bản siết van tín dụng. Nguyên nhân là sản phẩm của các doanh nghiệp này nhắm đến phân khúc BĐS an sinh, an cư hơn là đầu tư, đối tượng là những dòng vốn nhỏ an toàn. Mặt khác, dự án có quy mô nhỏ gọn triển khai nhanh hơn, trong khi nhu cầu vay ít hơn nên cơ hội vượt khó sẽ cao hơn.

Có 15 năm làm nhà bán cho các đối tượng khách hàng thu nhập thấp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành mổ xẻ câu chuyện NHNN lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 ở góc nhìn tích cực và lạc quan. Ông Nghĩa nhận xét, tín dụng BĐS được kiểm soát chặt hơn có thể làm thay đổi hành vi của doanh nghiệp và nhà đầu tư nhưng thị trường sẽ đi theo hướng phát triển bền vững hơn.

Chuyên gia này cho biết, năm 2016 doanh nghiệp tiếp tục theo đuổi thị phần nhà bán và cho thuê giá "mềm" (dưới 1 tỷ đồng/căn). Dự kiến, sản lượng hàng hóa sẽ tăng mạnh so với năm 2015. Doanh nghiệp chỉ chuyên một phân khúc giá rẻ, "ăn chắc mặc bền" nên sẽ giữ thế chủ động hơn trước những thay đổi sắp tới.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam nhìn nhận, việc lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 được đưa ra nhằm cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường địa ốc và các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ.

Theo khuyến nghị của chuyên gia này, các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức đang có ý định mua BĐS là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Tuyệt đối không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện và tăng trưởng liên tục. Các bài học trong quá khứ là chu kỳ BĐS tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Cụ thể, chu kỳ ở đây có thể là 2, 3, 4 hay 5 năm nhưng các thành phần tham gia thị trường (nhà đầu tư, doanh nghiệp, người tiêu dùng cuối cùng) cần phải thận trọng khi chúng ta quyết định vay mua BĐS.

Tại hội thảo "Cơ hội đầu tư năm 2016 - Sự trở lại của bất động sản" diễn ra vừa qua, bà Nguyễn Thị Hồng, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho hay, lãi suất cho vay hiện nay chỉ bằng 40% của giai đoạn khó khăn cuối năm 2011, tăng trưởng dự trữ ngoại hối, tỷ giá ổn định. Chính phủ và các bộ ngành sẽ kiên định trong các mục tiêu điều hành kinh tế vĩ mô và tiếp tục ổn định lãi suất ngân hàng.

Trong năm 2016, NHNN đặt 3 mục tiêu hàng đầu. Thứ nhất là tiếp tục nâng cao vị thế của tiền đồng và duy trì lợi tức nắm giữa có lợi cho tiền đồng. Thứ hai là đặt mục tiêu tín dụng an toàn và hiệu quả. Thứ ba là tăng cường thanh tra giám sát hệ thống để cảnh báo kịp thời.

Phó thống đốc NHNN giải thích rằng, mục tiêu thứ 3 lý giải phần nào việc NHNN đặt ra lộ trình sửa đổi Thông tư 36. Lý do là bởi nhu cầu tín dụng BĐS trung và dài hạn phát triển quá nhanh trong khi ngân hàng chủ yếu đáp ứng vốn ngắn hạn.

Cũng theo bà Hồng, việc sửa đổi Thông tư 36 nhắm đến mục đích cảnh báo là chính. Hiện nay chỉ thị yêu cầu kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực BĐS được Chính phủ đặc biệt quan tâm. NHNN chỉ đang tiến hành bước tổng hợp ý kiến của người dân và cộng đồng doanh nghiệp để cân nhắc lộ trình sửa đổi. Nhưng đối với các dự án hiệu quả, khả thi, việc cho vay như thế nào tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa ngân hàng và các doanh nghiệp.

Bà Hồng cho biết thêm, NHNN sẽ cân nhắc một cách thận trọng trong quá trình sửa đổi Thông tư 36 nhằm đảm bảo thị trường và hệ thống các tổ chức tín dụng hoạt động an toàn.