Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HOREA) cho biết, hiện vẫn còn quá nhiều vấn đề bất cập trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà chung cư cũ tại Tp.HCM. Trong đó, những nút thắt vẫn chưa thể tháo gỡ chính là cơ chế lựa chọn chủ đầu tư và những chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, dân số...

Quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho phép các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư được quyền lựa chọn doanh nghiệp BĐS làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua đại hội nhà chung cư.

Theo đánh giá của HOREA, phương thức này có một nhược điểm là khó tìm được sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư và mất nhiều thời gian, không đáp ứng được tình hình cấp bách của việc xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Mặt khác, Khoản 2 Điều 5 của nghị định này cũng quy định, đối với các tòa nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng các chủ sở hữu không thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp thực hiện việc đầu tư xây dựng lại chung cư, hoặc sẽ đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để phục vụ nhu cầu tái định cư cho chủ sở hữu các căn hộ trong tòa nhà.

Công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ vẫn còn gặp nhiều vướng mắc khó giải quyết

Khoản 3 Điều 9 nghị định này cũng quy định: Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo lên UBND TP quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Tuy nhiên, phương thức này có một nhược điểm là mất rất nhiều thời gian, bởi vì trường hợp này chỉ áp dụng sau khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì khi đó Nhà nước mới tham gia, và chỉ áp dụng đối với các trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại.

Đối với những bất cập liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch, phân cấp phê duyệt dự án nhà ở, theo ý kiến của HOREA, Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã đưa ra nhiều cơ chế mới để thực hiện việc xây dựng lại các tòa nhà chung cư.

Ví dụ, theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Nghị định, Chính phủ đã giao cho "UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Trường hợp điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận".

Tuy nhiên, theo quy định này thì Thủ tướng Chính phủ vẫn chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ và toàn diện cho những đô thị đặc biệt như Hà Nội, Tp.HCM.

Không những thế, các nội dung thay đổi này cũng chưa khả thi vì hiệu quả kinh doanh vẫn còn bị hạn chế, các nhà đầu tư khó thu hồi vốn vì vẫn còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để tăng thêm số lượng căn hộ nhằm giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư (với lợi nhuận định mức theo quy định là 10%).

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP cũng quy định trường hợp căn hộ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì "chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận".

HOREA nhận định, các hộ ghép trong nhà chung cư là bên yếu thế so với chủ đầu tư, do đó rất cần có cơ chế rõ ràng để xác định "giá bán kinh doanh" nhằm tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán căn hộ lên quá cao, vượt khả năng tài chính của người dân.

Luật Nhà ở 2014 có quy định, đối với các dự án phát triển nhà ở quy mô từ 2.500 căn trở lên; dự án nhà ở có quy mô từ 100 ha trở lên ở ngoại thành, từ 50 ha trở lên trong nội thành thì phải trình Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quyết định. Đối với các công trình nhà ở cao tầng cấp 1 (từ trên 22 tầng) thì đều phải trình Bộ Xây dựng xem xét quyết định.

Quy định này rất cần thiết đối với các tỉnh thành khác, nhưng có thể không phù hợp với các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Tp.HCM, theo nhìn nhận của HOREA.