Có 5 phương pháp định giá BĐS có thể được nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại Việt Nam.

1. Phương pháp thu nhập

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản. Tuy nhiên, điểm hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Do đó, độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Nếu kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

Chủ sở hữu có thể vận dụng 1 trong 5 phương pháp định giá để làm cơ sở so sánh,
tham khảo với các thông tin giá trị tài sản đang nhiễu loạn trên thị trường. Ảnh: Vũ Lê

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (nhà thờ, bệnh viện, trường học, công sở…). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp chi phí cho phép giả định giá trị của một tài sản hiện có, đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, tức là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

1. Phương pháp thặng dư

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Ví dụ, căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Phương pháp thặng dư thực chất là một dạng của phương pháp giá thành, thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

1. Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp khách sạn, chiếu phim và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Điểm hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Tùy thuộc vào loại BĐS mà chủ đầu tư áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Nhưng bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.