Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa trình một số kiến nghị bổ sung vào danh mục 12 Luật được Chính phủ và Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì sửa đổi.

Điển hình trong nhóm kiến nghị này là đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 cũng của luật này. HoREA đề xuất giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo tạo môi trường đầu tư kinh doanh cân bằng giữa các tỉnh thành với nhau.

Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, nhất các đô thị như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Quy định này làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của các địa phương này.

Giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của Tp.HCM chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá thực tế trên thị trường. Ảnh: Vũ Lê

Năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104 quy định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trước. Điều đó đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được áp dụng ổn định trong 5 năm kể từ ngày 1/1/2015.

UBND Tp.HCM đã có quyết định số 51 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Tuy nhiên, điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng mức trần của khung thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của thành phố cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường. Ngoài ra, theo quy định thì mức thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố.

Có thể thấy, mức nộp tiền sử dụng đất theo quy định đã cao hơn trước nên có thể nhiều cá nhân, hộ gia đình không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở. Dẫn đến phát sinh thị trường ngầm, các giao dịch bằng giấy tay, làm giảm tính minh bạch của thị trường địa ốc, là khởi nguồn của những tranh chấp và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 10 hoặc 15% bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành.

Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo minh bạch cho thị trường. Tuy tiền sử dụng đất hiện nay không phải là một sắc thuế hay phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), song lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước và Luật Đất đai. Theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng là ẩn số, sự không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư.