Theo DKRA Việt Nam, cuộc đổ bộ bán hàng ngoại tỉnh của doanh nghiệp bất động sản Sài Gòn trong năm 2019 được ghi nhận lớn nhất trong suốt 10 năm qua. Thị trường địa ốc của các tỉnh giáp ranh Sài Gòn trong năm 2017 chỉ ghi nhận sự sôi động tại phân khúc đất nền. Nhưng từ giữa năm 2018, sự chững lại và hạn chế nguồn cung của TP.HCM đã lan tỏa sức nóng đến các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí là đến cả các tỉnh miền Trung như Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng...

Đáng chú ý, sự tăng nhiệt không chỉ diễn ra tại phân khúc đất nền, mà còn lan ra nhiều phân khúc khác như: căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản phức hợp vừa có nghỉ dưỡng kèm khu vui chơi giải trí với nhiều dự án quy mô lớn được hình thành.

Thực tế này đã tạo nên một cấp độ phát triển mới cho thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh Sài Gòn và những thủ phủ du lịch biển có sự liên kết tốt về hạ tầng giao thông, kéo theo đó là những mặt bằng giá mới được thiết lập và nhiều điểm nóng được hình thành.

Trong năm 2019, rổ hàng hóa của các doanh nghiệp địa ốc quy mô vừa và nhỏ đến cả các tập đoàn thuộc hàng đại gia cũng đều đã nhanh chóng được dịch chuyển ra khỏi địa phận Sài Gòn.

Thời điểm đầu năm, đã có hàng nghìn ha dự án mới nằm ngoài địa phận TP.HCM của nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết như: Novaland (mã chứng khoán: NVL), Nam Long (NLG), Phát Đạt (PDR), Đất Xanh (DXG), Netland (NRC)... được công bố ra thị trường. Những dự án này chủ yếu tập trung tại Phan Thiết, Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, Quảng Ngãi, Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết, Bình Định và có cả dự án ở tận Cà Mau.

Một dự án nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu của đại gia địa ốc có trụ sở tại TP. HCM
qua bản phối cảnh

Song song với đó, cũng có khoảng 80% đơn vị thuộc nhóm doanh nghiệp địa ốc chưa niêm yết và hoạt động ở mảng dịch vụ môi giới đã sẵn sàng cho hành trình di cư ra biển, thành phố công nghiệp nằm ngoài TP.HCM để tìm thị trường cho rổ hàng hóa. Đơn cử như: Danh Khôi Việt tiến ra Khánh Hòa để bán dự án, Bất động sản Danh Khôi bán dự án tại Cần Thơ, Ngọc Châu Á tìm về Long Thành và Vũng Tàu để bán dự án, Cát Tường khai thác thị trường bán hàng tại Bình Phước, Địa ốc Thắng Lợi tìm về Long An để bán nhà phố và đất nền...

Nguyên nhân dẫn đến làn sóng dịch chuyển đầu tư các dự án bất động sản ra khỏi Sài Gòn được các chuyên gia bất động sản cho rằng, là do chủ trương hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới và rà soát, thanh tra pháp lý nhiều dự án đang triển khai của thành phố, khiến rổ hàng hóa của doanh nghiệp tại đây bị giảm xuống.

Và việc các doanh nghiệp đổ bộ sang các thị trường mới được xem là "phản ứng phòng vệ và tự vệ" tất yếu. Mục đích bán dự án lân cận hoặc dự án ven biển của các công ty địa ốc tại TP.HCM đều hướng tới việc tạo nguồn doanh thu để duy trì hệ thống trước bối cảnh khan hiếm hàng hóa trên thị trường cũ.

Theo xác nhận của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty đầu tư Nam Long, thủ tục hành chính kéo dài đã khiến nhiều dự án tại TP. HCM bị ngưng trệ, làm chậm tiến độ dự án, khiến rổ hàng hóa bị thiếu hụt, đẩy giá sản phẩm tăng cao. Và cũng chính thực trạng thủ tục hành chính kéo dài đã khiến các doanh nghiệp rời bỏ thị trường TP.HCM, chuyển về những tỉnh thành lân cận hoặc xa hơn để làm dự án. Thực tế này sẽ khiến cho sức hấp dẫn của thành phố bị giảm trong ngắn hạn.

Làn sóng di cư của các doanh nghiệp bất động sản ra khỏi thị trường TP.HCM, theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA, sẽ dẫn đến việc hình thành những điểm nóng bất động sản mới theo 2 cụm. Cụm thứ nhất là doanh nghiệp TP.HCM sẽ tìm về các vị trí giáp ranh, lân cận để buôn dự án; Cụm thứ hai là doanh nghiệp sẽ vươn ra tận các thành phố biển để phát triển dự án và bán hàng.

Kéo theo làn sóng di cư này, rất có thể sẽ dẫn đến một số thách thức. Trước hết là sự thiếu đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng. Tiếp đến là sự tăng trưởng nóng tại các tỉnh giáp ranh, các đô thị biển vốn ẩn chứa nhiều rủi ro về khả năng thực hiện các dự án có quy mô quá lớn. Thứ nữa là sự biến động giá cả, xảy ra tình trạng sốt giá, gây bất ổn cho thị trường.

Dẫu vậy, ông Lâm vẫn đánh giá, cuộc di cư về các tỉnh giáp ranh và một vài thành phố du lịch biển có tính liên kết về hạ tầng giao thông chính là kênh mới, tạo cơ hội và mở rộng thị trường cho các nhà đầu tư địa ốc. Song, thực tế này cũng sẽ dẫn đến sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư ra khỏi TP.HCM và đổ về các thị trường mới.