Theo tìm hiểu của PV, giá nhà đất Củ Chi đang tăng cực nóng tại khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn... Chỉ từ đầu năm tới nay, có nơi giá đất đã tăng gần 70%.

Giá đất tăng từng giờ

Ngay từ đầu năm, các thông tin về một số dự án lớn sắp khởi công tại Củ Chi đã nhen nhóm cơ hội găm đất của dân đầu cơ. Người này mua sang tay từ người khác, và qua nhiều lần giao dịch, giá đất đội thêm 10-20%. Chỉ trong một tuần lễ qua, giá đất thậm chí đã tăng lên 70% và nhiều nơi biến động từng giờ, chỉ sau một đêm giá đã thay đổi hoàn toàn.

Trong vai người đi tìm mua đất, chúng tôi được giới thiệu đến xem một lô đất 6.500m2, mặt tiền Nguyễn Thị Rành, rộng 60m và sâu 103m. Được biệt, vào thời điểm trước Tết, giá đất tại khu vực này khoảng 90 triệu/mét ngang, nhưng giá chủ đất báo cho chúng tôi hiện đã chạm mốc 130 triệu. Những lô nhỏ thì bị đẩy lên 140 triệu/mét ngang.

Nhiều lô đất nông nghiệp gần đó cũng được đẩy giá lên cao gấp rưỡi. Ông Phạm Bá Chánh chào bán một lô đất nông nghiệp diện tích 5.000m2 tại xã Trung Lập Hạ với giá 3,5 triệu/m2. So với tháng trước, mức giá đã được đẩy lên gấp đôi nhưng chủ đất vẫn tự tin khẳng định giá sẽ còn tăng lên nữa nếu không mua.

Ông Chánh cho rằng, trong tương lai, đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất thổ cư. Đây cũng là lý do nhiều chủ đất đồng loạt đẩy giá đất lên.

Thấy khách mua tỏ ra lưỡng lự, người môi giới lô đất phân tích: “Nếu anh không rành về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cứ mua rồi bán lại cho người khác, để kiếm lời. Người mua sau sẽ bán cho người sau nữa, và đến một lúc nào đó sẽ có người đầu tư cơ sở hạ tầng, xin phép cơ quan quản lý chuyển đổi thành đất thổ cư.

Khi đó, sẽ có thêm nhiều người khác dồn vốn vào đất thổ cư rồi mua, bán lại cho người kế tiếp. Cứ thế, qua mỗi lần giao dịch, giá đất bị đội lên và lô đât đã lời rất nhiều rồi.”

Dân môi giới bất động sản hàng ngày đổ xô về Củ Chi tìm kiếm cơ hội. Ảnh: V.Dũng

Theo ông Nguyễn Như Tuyển, Giám đốc Công ty Bất động sản Anh Luân, từ đầu năm đến nay, tình hình giao dịch bất động sản ở Củ Chi khá sôi động. Không chỉ người dân ở địa phương, khách hàng ở các nơi khác, đặc biệt là các quận ở nội thành Tp.HCM, khách Hà Nội tìm đến mua khá đông.

Ông Tuyển, cho biết cách đây khoảng một tháng, mức giá đối với những thửa đất lớn chưa lên thổ cư chỉ từ 2–3 triệu đồng/m2, có nơi còn thấp hơn. Còn giá đất nền tại những tuyến đường trung tâm của các xã thì chỉ dao động 3-8 triệu/m2. Đất ở khu dân Việt Kiều ở xã Tân Thông Hội được cho là “đỉnh” nhất, giá cũng chỉ 15 triệu/m2.

"Tuy nhiên giá đất hiện tại đã bỏ xa mức này, với mức tăng lên tới 40%, thậm chí các khu vực quanh dự án Safari Sài Gòn đã tăng lên đến 70%, vì lượng mua nhiều trong khi người bán ra rất ít",  ông Tuyển chia sẻ.

Giá đất biến động cũng khiến anh Lê Lâm, một khách hàng tìm mua đất ở khu vực này khá bối rối: “Giá đất ở đây đang có mức biến động lớn nên đến giờ tôi vẫn chưa thể tìm được lô nào. Thậm chí có lô đã chốt giá xong khi lên trả tiền thì chủ đất đòi tăng thêm mấy trăm triệu chỉ sau một đêm. Xin đặt cọc họ cũng từ chối, vì cò đất đã rải cọc khắp nơi”, anh Lâm cho biêt.

Trước diễn biến trên, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng giá đất Củ Chi đang tăng ảo. Giá đất được đẩy lên quá cao như vậy chủ yếu do giới đầu cơ thường đi rải tiền đặt cọc, giữ đất, sau đó bán lại cọc và ăn lời tiền phạt cho những ai có nhu cầu.

Lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản tại Tp.HCM nhận xét hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay tại Củ Chi không phải của người mua nhà đất để ở, mà chỉ là sự chuyển nhượng của giới đầu cơ. Vị này cho rằng, do đất ở nội thành ngày càng khan hiếm, giới kinh doanh buộc phải chuyển ra vùng ven rồi găm hàng, làm giá.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, giá đất bị giới kinh doanh đẩy lên khiến nhiều người đổ xô mua nhà đất, với mục đích bán lại kiếm lời. Vì thế mức giá BĐS hiện không thật.

Đổ tiền đón sóng siêu dự án chỉ làm lợi cho cò đất

Thực tế dự án của "chúa đảo" Tuần Châu mới chỉ là đề xuất từ doanh nghiệp, nhưng Củ Chi đã nhanh chóng trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư địa ốc. Nửa mừng nửa lo là tâm trạng của những người đang có đất tại đây.

Mừng là nếu dự án được thực hiện, rất có thể giá đất sẽ tăng cao, nhưng lo là không biết các dự án này có thực sự thành hình để giá đất tăng bền vững hay không.

Ông Tuấn, một người dân ngụ ở quận Gò Vấp đang có trong tay miếng đất 4.000m2 ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại, cho biết liên tục trong gần 1 tháng nay, ngày nào ông cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất.

“Lúc đầu người ta trả giá thấp, rồi sau đó giá cứ cao dần. Vài người bạn của tôi ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất”, ông Tuấn cho biết.

Đô thị hoang Nhơn Trạch là bài học còn nóng hổi cho việc đổ xô đầu tư ăn theo siêu dự án. Ảnh: Lê Quân

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố mang lại cơ hội lớn. Thực tế đã không ít người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch. Nhưng những trường hợp “chết đứng” vì đón sai cũng không ít. Bởi rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch là khá lớn, ngoài rủi ro từ thay đổi trong chính sách còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, cho rằng giới kinh doanh địa ốc Tp.HCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Dự án đề xuất chỉ là một khía cạnh, còn khả năng thực hiện được hay không lại là vấn đề khác.

Trước đây, việc đua nhau đón sóng siêu dự án đã để lại hậu quả là những đô thị hoang như Nhơn Trạch, Mỹ Phước…

“Thực chất việc chạy đua đầu tư theo thông tin chỉ làm lợi cho duy nhất một đối tượng, đó là các cò đất, còn người sở hữu cuối cùng sẽ là người gánh hậu quả khi cơn sốt đi qua và các siêu dự án thì vẫn nằm trên giấy.

Không nói đâu xa mà ngay tại Củ Chi trước đây từng có sự cố tương tự với các dự án chưa thành hiện thực. Hy vọng trong cơn sốt đất này, cả người mua và người bán đều bình tĩnh, tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Châu phân tích.